Toplu Yapı Yönetimi: Blok Kurulu, Temsilciler Kurulu, Yönetici

Birden çok bloktan, ortak bahçeden, havuzdan ve otoparktan oluşan bir sitede en sık sorulan soru şudur: "Bu konuya kim karar verir?" Bloğun çatısının onarımı, sitenin güvenlik kulübesinin yenilenmesi ya da yönetim planının değiştirilmesi farklı kurulların işidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu tür siteler için 2007'de eklenen "toplu yapı" hükümlerini içerir (m.66–74). Bu yazıda blok kurulundan temsilciler kuruluna kadar yönetim katmanlarını, oyların nasıl sayıldığını ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren değişikliği maddeleriyle anlatıyoruz.

Toplu yapı nedir?

Kanuna göre toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (m.66/1). Parsellerin bitişik ya da komşu olması gerekir; aralarında kalan yol, park, otopark gibi kamuya ayrılmış yerler bu şartı bozmaz (m.66/2).

Birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulundukları parsel ya da yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (m.67). Toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar (m.70/1).

Kim neyi yönetir?

Kanun yönetimi konuya göre katmanlara ayırır (m.69):

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa, o parseldeki maliklerden oluşan kat malikleri kurulu kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere karar verir; blokların ve bu yapıların idare tarzı yönetim planında ayrıca belirtilir (m.69/1).

Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve en geç iki yılda bir toplanır; plan zaman göstermemişse ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır (m.29/1). Toplantı ve karar yeter sayıları için karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz.

Temsilciler kurulu, oy hesabı ve yönetici seçimi

Büyük sitelerde bütün maliklerin bir araya gelmesi zor olduğundan, ada ve toplu yapı düzeyindeki yetki yönetim planıyla temsilciler kuruluna verilebilir (m.69/2, m.69/3).

• Kimlerden oluşur? Planda başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu, her blokta maliklerin seçtiği blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur (m.69/3).
• Kaç kişi, nasıl seçilir? Üye sayısı ve seçim usulü, toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir (m.69/3).
• Oy gücü: Her yönetici ya da temsilci, yönettiği veya temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (m.69/3). Yani 40 bağımsız bölümlü bir bloğun yöneticisi kurulda 40 oy taşır.

Yönetici ve denetçiyi kim atar?

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu blok için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapıdaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar (m.71/1). Seçimde aranan çoğunluklar farklıdır (m.71/2):

• Blok yöneticisi ve denetçisi: Bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.
• Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi: Temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır.

Denetçinin görevleri için denetçi ve denetim kurulu yazımıza bakabilirsiniz.

Örnek: üç bloklu bir site

A bloğunda 40, B bloğunda 35, C bloğunda 25 olmak üzere toplam 100 bağımsız bölüm bulunan bir site düşünelim. Yönetim planı temsilciler kurulunu kanundaki gibi düzenlemiş ve üç blok yöneticisi de toplantıya katılmış olsun.

Salt çoğunluk 100'ün yarısından fazlası, yani 51'dir. Yönetim planı değişikliği için üçte iki çoğunluk gerekir; 100'ün üçte ikisi yaklaşık 66,7 olduğundan en az 67 oy aranır. İki blok birlikte yönetici atayabilir, ama planı değiştirmek için daha geniş bir uzlaşma gerekebilir.

Yönetim planı değişikliği: 2026'dan sonra üçte iki

7579 sayılı Kanun'un 5. maddesiyle KMK m.70'teki oranlar değiştirildi; değişiklik 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi:

• Toplu yapının yönetim planı, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir; önceki oran beşte dörttü (m.70/1).
• Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m.70/2).
• Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (m.70/3). Teklifin gerekçesine göre bu fıkra, daha önce onaylanmış yönetim planlarının madde hükmüyle çelişmemesi için eklendi (TBMM Sıra Sayısı 250).

Planınızda farklı bir oran yazıyorsa, bu hükmün planınıza etkisini bir hukukçuyla değerlendirin. Toplu yapı olmayan tek bir anagayrimenkulde ise plan değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranmaya devam eder (m.28/3). Ayrıntılar için yönetim planı yazımıza bakın.

Geçici yönetim

Yönetim planında, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar onun görevlerini üstlenecek, kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrıları yapacak bir geçici yönetim öngörülebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçince sona erer (m.73).

Ortak giderler kime düşer?

• Belli bir yapıya ya da yalnız birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderlerini o yapılardaki kat malikleri, bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olanların giderlerini bütün kat malikleri karşılar (m.72/1).
• Kat malikleri, kullanma hakkından vazgeçtiklerini, tesisin başka bir parselde olduğunu ya da ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payını ve avansı ödemekten kaçınamaz (m.72/3).
• Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (m.72/2). Bu, ödenmeyen borç için başlatılan takipte itirazın kaldırılması yolunu ilgilendirir; bkz. aidat borcu icra takibi.

Karara itiraz: dava kime karşı açılır?

Ada ya da toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davaları, bu kurullarca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ilgili temsilciler kuruluna duyurur (m.38/2). Dava süreleri KMK m.33'te düzenlenir; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Süreler için kurul kararının iptali yazımıza bakın.

Bu bölümdeki özel hükümler saklı kalmak üzere KMK'nin diğer bütün hükümleri toplu yapılara da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır (m.74).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.