Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Süre ve Mahkeme

Kat malikleri kurulunda alınan bir karara katılmıyorsunuz: toplantı usulüne uygun çağrılmamış, yeter sayı sağlanmamış ya da oybirliği gereken bir iş çoğunlukla karara bağlanmış olabilir. Kanun bu durumda iptal davası açma hakkı tanır; ancak bu hak kısa sürelere bağlıdır.

Bu yazıda iptal davasını kimin, hangi sürelerde, hangi mahkemede ve kime karşı açabileceğini, dava açmanın kararın uygulanmasını durdurup durdurmadığını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili usul kanunlarına dayanarak anlatıyoruz.

Kim dava açabilir?

Kanun iptal davası açma hakkını iki gruba tanır (KMK m.33/1):

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki. Aykırı oy, karar defterine aykırılığın sebebi yazılarak imzalanır (m.32/4).
• Toplantıya katılmayan kat maliki.

Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren malik bu iki gruptan değildir. Maddede hak sahibi olarak kat maliki sayılır; kiracı sayılmaz.

Dava süreleri

Tablodaki kurallar KMK m.33/1'de yazılıdır. Toplantıya katılıp aykırı oy veren malik için süre, kararı ne zaman öğrendiğine bakılmaksızın karar tarihinden başlar. Hangi kararların yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılacağını kanun tek tek saymaz; bu, somut olaya göre mahkemece değerlendirilir. Bu yüzden "süre yok" düşüncesiyle beklemek yerine bir aylık süreyi esas alın.

Hangi mahkemede, kime karşı?

• Mahkeme ve yer: Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözülür (KMK Ek m.1); iptal davası anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (m.33/1). Kanundaki "sulh mahkemesi" bugün sulh hukuk mahkemesidir; HMK da kanunların sulh hukuk mahkemesine verdiği davaları bu mahkemenin görevine bırakır (HMK m.4/1-ç).
• Davalı: İptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; toplu yapılarda ada ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye (m.38/2).
• Duyuru: Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve varsa temsilciler kuruluna duyurur (m.38/2).
• Giderler: Kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m.38/2).

Dava açmadan önce: arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 2023'te eklenen 18/B maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır (m.18/B-1-c). Arabuluculuğun dava şartı olduğu bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmadan dava açılırsa, dava usulden reddedilir (m.18/A-2).

Ancak kanun metni, kurul kararının iptali davasını bu kapsamda ayrıca saymaz ya da dışarıda bırakmaz. Aynı kanuna göre arabuluculuk, yalnız tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklarda uygulanır (m.1/2). İptal davanızın bu şarta tabi olup olmadığını, bir aylık süre dolmadan bir hukukçuyla netleştirin.

Arabulucuya başvuracaksanız bilmeniz gerekenler de kanunda yazılıdır. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m.18/A-4). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Büroya başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15).

Dava açılınca karar durur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda iptal davası açılmasının kararın uygulanmasını kendiliğinden durduracağına ilişkin bir hüküm yoktur. Bütün kat malikleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32/2). Dolayısıyla mahkeme aksine bir karar vermedikçe karar uygulanmaya devam eder.

Kararın uygulanmasını durdurmak isteyen davacı, mahkemeden ihtiyati tedbir isteyebilir. Tedbir, mevcut durumdaki bir değişiklik yüzünden hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da imkânsızlaşacağı, veya gecikme yüzünden sakınca ya da ciddi bir zarar doğacağı endişesi varsa verilebilir (HMK m.389). Talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmeli ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmelidir (HMK m.390/3). Kural olarak teminat gösterilmesi gerekir (HMK m.392).

Bu nokta aidat kararlarında özellikle önemlidir. Kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Böyle bir belgeye dayanan takipte borçlu itiraz etse bile alacaklı, itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68/1).

İptal davası ile hâkimin müdahalesi

Sorun bir kurul kararı değil de bir malikin ya da bağımsız bölümden sürekli yararlanan birinin borçlarını yerine getirmemesiyse, zarar gören malik aynı mahkemeden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33/1). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal karar verir ve kararın kısa bir sürede yerine getirilmesini bildirir (m.33/2). Süresinde uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir (m.33/3).

Adım adım: davaya hazırlık

1. Tarihleri kaydedin. Karar tarihini, kararı öğrendiğiniz tarihi ve bunu gösteren belgeyi saklayın.
2. Belgeleri isteyin. Toplantı çağrısı, katılım (hazirun) listesi, karar defterindeki karar metni, yönetim planı ve varsa vekâletnameler.
3. Aykırılığı belirleyin. Hâkim, kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir (m.33/2). Kararın hangi kurala aykırı olduğunu açıkça yazın: örneğin çağrının kanundaki biçimde yapılmaması (m.29), yeter sayının sağlanmaması (m.30) ya da özel çoğunluk gerektiren bir işin (m.42, m.44, m.45) gereken oy olmadan karara bağlanması.
4. Arabuluculuk durumunu netleştirin. Gerekiyorsa arabuluculuk bürosuna başvurun ve son tutanağı saklayın.
5. Davayı süresinde açın. Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde; gerekiyorsa ihtiyati tedbir talebiyle birlikte.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.