Enerji Kimlik Belgesi: Hangi Binalar İçin Gerekli, Site Yönetimi Ne Yapmalı?

Dairesini satmak ya da kiraya vermek isteyen bir kat maliki yönetime gelip "binamızın enerji kimlik belgesi var mı?" diye sorabilir. Mantolama ya da kazan değişikliği gündeme geldiğinde de aynı belge karşınıza çıkar. Belgenin kimin üzerine düştüğü, ne kadar geçerli olduğu ve tadilattan sonra ne olacağı konusunda ise soru işaretleri olabilir.

Bu yazıda 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne (BEP Yönetmeliği) göre belgenin hangi binalar için gerektiğini, site yönetiminin yükümlülüklerini ve ortak alan kararlarında hangi oyun gerektiğini anlatıyoruz.

Enerji kimlik belgesi nedir?

Enerji kimlik belgesi (EKB), asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimiyle ilgili bilgileri içeren belgedir (5627 m.3/1-j; BEP Yönetmeliği m.4). Belgede binanın kullanım alanı başına yıllık birincil enerji tüketimi ve sera gazı salımı A ile G arasında bir ölçekte sınıflandırılır; yenilenebilir enerji kullanım oranı da gösterilir (m.26).

Belge, Bakanlığın internet adresinden erişilen BEP-TR yazılımıyla, enerji kimlik belgesi uzmanı tarafından hazırlanır; bilgilerin doğruluğundan uzman ve yetkili kuruluş sorumludur (m.25/4, m.25/13). Düzenleme tarihinden itibaren on yıl geçerlidir (m.25/2).

Hangi binalar için gerekli?

Yeni binalar: Belge, yapı kullanma izin belgesi aşamasında ilgili idareye sunulur; belgesi düzenlenmeyen binaya yapı kullanma izin belgesi verilmez (m.25/4). Yeni binaların enerji tüketimi ve CO2 salımı D sınıfı veya daha kötü olamaz (m.27/5). Toplam yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binalar "neredeyse sıfır enerjili bina" (NSEB) olarak inşa edilir; bunların sınıfı B veya daha iyi olmalı ve birincil enerji ihtiyacının en az %10'u kadar yerinde yenilenebilir enerji kullanılmalıdır (m.23).

Mevcut binalar: Kanunun yayımı tarihinde var olan veya ruhsat almış binalar için belge hükmü on yıl süreyle uygulanmadı (5627 geçici m.6/2); yönetmelik de mevcut binalar için belgenin kanunun yayımından itibaren on yıl içinde düzenleneceğini öngördü (BEP geçici m.3). Kanun 2 Mayıs 2007'de yayımlandığından bu süre 2017'de doldu.

Kapsam dışı kalanlar: Sanayi alanlarında üretim yapılan binalar, planlanan kullanım süresi iki yıldan az olanlar, yapı inşaat alanı 50 m²'nin altındaki binalar, seralar, atölyeler ve iklimlendirilmesi gerekmeyen depo benzeri yapılar yönetmeliğin dışındadır (m.2/2). Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 m²'den az olan binalar ile ruhsatsız yapılar için belge düzenlenmesi zorunlu değildir (m.25/9; 5627 m.7/1-d).

Satış ve kiralamada belge

Binalar veya bağımsız bölümlerle ilgili alım, satım ve kiraya verme işlemlerinde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır; satış veya kiralama aşamasında mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir (m.25/15). Bu hüküm 1/1/2020'den beri uygulanmaktadır (geçici m.5). Belge bina için düzenlendiğinden satış ya da kiralama yapan kat malikleri suret için yönetime başvurabilir; belgenin bir örneğini kolay ulaşılır bir yerde saklayın.

Site yönetiminin yükümlülükleri

• Saklama ve asma: Belgenin bir nüshası bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu veya enerji yöneticisince saklanır; bir nüshası da bina girişinde kolayca görülebilecek bir yerde asılı bulundurulur (m.25/6).
• Yenileme: Binanın yıllık birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapılırsa belge bir yıl içinde yenilenir (m.25/7).
• Tadilat projesi: Mevcut binalarda dış cephe ısı yalıtımı, kazan değişikliği, ferdi, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemleri arasında geçiş, merkezi soğutma ya da kojenerasyon kurulması ve yenilenebilir kaynaklardan elektrik üretimi gibi tadilatlarda uygulama projesi hazırlanır ve ilgili idarece onaylanır (m.5/6).
• Yalıtım sözleşmesi: Mevcut binada ısı yalıtımından önce uygulayıcı firma ile bina sahibi ya da onun adına hareket etmeye yetkili kişi arasında, asgari hükümleri yönetmeliğin Ek-9'unda yer alan bir sözleşme yapılır (m.5/8).
• Bakım: Binanın enerji performansını etkileyen sistemlerin bakım ve testlerinin zamanında yapılmasından ve binanın tasarımdaki performansının altına düşmeyecek şekilde işletilmesinden bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisi sorumludur (m.24/2).
• Dış kabuk: Mevcut binaların dış kabuğu, enerji performansını olumsuz etkileyecek şekilde değiştirilemez (m.8/1).
• İşletmeci belgesi: Binanın enerji kullanan sistemlerinin işletmecisi, ilgili meslek odalarının düzenlediği eğitimlere katılarak belge alır (m.24/1). Merkezi ısıtmalı binalarda kazan dairesini kimin işlettiğini bu açıdan da kontrol edin.

5627 sayılı Kanun enerji yöneticisi görevlendirme yükümlülüğünü belli büyüklükteki ticari binalar, hizmet binaları ve kamu binaları için öngörür (m.7/1-a-2); konut binaları bu sayımda yer almaz.

Ortak alan kararları: hangi oyla?

KMK'ye göre kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminde yakıt türünün değiştirilmesi ve ısıtmanın merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme geçirilmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri kararla yapılır. Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerekir. Bu işlerin giderleri arsa payı oranında ödenir (KMK m.42/4). Karar yeter sayıları için ilgili yazımıza, merkezi ısıtmada gider paylaşımı için ısınma giderleri yazımıza bakabilirsiniz.

Adım adım: binanızın belgesi

1. Binanızın belgesi olup olmadığını ve düzenlenme tarihini kontrol edin; on yıllık süre dolduysa yenileyin.
2. Mevcut binalar için belgeyi Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlar düzenler; bina kategorisinde yetkili enerji verimliliği danışmanlık şirketleri ve yönetmelikteki şartları sağlayıp yetkilendirilen kişiler bunlar arasındadır (m.26/A).
3. Teklif alırken belgenin binanın tamamı için düzenleneceğini yazılı olarak belirtin.
4. Belgeyi teslim alırken düzenleme tarihine, belgenin binanın tamamı için düzenlenip düzenlenmediğine, enerji ve CO2 salımı sınıflarına ve yenilenebilir enerji oranına bakın (m.25/8, m.26). Bina neredeyse sıfır enerjili bina şartlarını sağlıyorsa bu durum belgede belirtilir (m.25/16).
5. Belgenin bir nüshasını dosyada saklayın, birini girişe asın ve kat maliklerine duyurun.
6. Mantolama veya kazan değişikliği gibi bir uygulamadan sonra belgeyi bir yıl içinde yenileyin.
7. Belgenin gerçeğe aykırı düzenlendiğinden şüphelenirseniz Bakanlığa bildirin; yetkili kuruluşlar ve uzmanlar periyodik denetimin yanında şikâyet üzerine de denetlenebilir (m.26/A).

Mayıs 2026 değişikliğiyle, enerji kimlik belgesinde sera gazı emisyon sınıfı en az B ve enerji performans sınıfı en az C olan binalar için "düşük karbonlu bina belgesi" düzenlenmesi de öngörüldü (m.27/A).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.