Isınma ve Sıcak Su Giderleri Nasıl Paylaştırılır?

Merkezi ısıtmalı binalarda kış geldiğinde aynı sorular gündeme gelir: Peteğini hiç açmayan daire neden ödüyor? Büyük daire mi çok öder, çok yakan mı? Sıcak suyun parası nasıl ayrılır?

Bu soruların cevabı tek bir yönetmelikte yazılıdır: Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (Resmî Gazete 14.04.2008, sayı 26847 mükerrer). Aşağıda yönetmeliğin mevzuat.gov.tr'deki güncel metnine göre oranları, cihazları ve okumayı kimin yaptığını anlatıyoruz.

Hangi kurallar geçerli?

• 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m.7/1-c: Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır. Kanunun yayımından önce var olan binalar için bu hüküm beş yıl süreyle uygulanmadı (geçici m.6/1); kanun 2 Mayıs 2007'de yayımlandığı için bu süre 2012'de doldu.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4: Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle düzenlenir. Yönetmelik de dayanağını bu hükümden alır (Yönetmelik m.2).
• Yönetim planı: Yönetim planının ve sözleşmelerin yönetmeliğe aykırı hükümleri üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilir (Yönetmelik m.14).

KMK m.20, kaloriferci giderlerini kat malikleri arasında eşit, ortak tesislerin işletme giderlerini ise arsa payı oranında paylaştırır; ikisi de “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” geçerlidir. Isınma giderinin kendisi ise yönetmelikteki oranlarla bölünür. Kaloriferci ücretinin hangi hesaba gireceği yönetmelikte açıkça yazılmaz; tereddüt varsa yönetmelik m.13/2 uyarınca Bakanlıktan yazılı görüş alınabilir.

%70 tüketim, %30 ortak pay

Yönetmelik m.8/1'e göre merkezi ısıtma sistemlerinde:

• Toplam ısıtma giderinin %70'i, bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine göre paylaştırılır.
• Kalan %30'u, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklanan ısı gideri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Bu paylaşımda kapalı kullanım alanları esas alınır (m.7/2).

Isının bir merkezden birden çok binaya dağıtıldığı bölgesel ısıtma sistemlerinde alana göre paylaştırılan kısım %20'dir (m.8/2).

Bu kuralın sonucu şudur: Ölçülen tüketimi sıfır olan bir daire %70'lik kısımdan pay almaz, ama %30'luk kısımdan alanı oranında payını öder. Yönetmelik ayrıca merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıklarının en az 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını (m.5/6) ve TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılmasını (m.5/5) ister.

Merdiven sahanlığı, giriş holü ve ısıtma merkezi gibi ortak kullanım yerlerinde tüketim ölçülmez. Yüzme havuzu, sauna ve kapıcı dairesi gibi tüketimi yüksek yerlerde ise ölçüm zorunludur (m.5/4).

Isı ölçer, ısı sayacı ve sıcak su sayacı

Yönetmelik ölçüm için üç cihaz tanımlar (m.3):

• Isı ölçer (uygulamada ısı pay ölçer olarak da bilinir): Radyatörün üzerine ya da giriş hattına takılır, radyatörün harcadığı enerjiyi ölçüp hafızasına kaydeder. Kullanılıyorsa her radyatör grubuna bir ısı ölçer takılır ve dairenin tüketimi bütün ısı ölçerlerin okumalarından bulunur (m.7/3).
• Isı sayacı: Isıtma hattından geçen ısı enerjisini debi ve sıcaklık farkına göre ölçer. Dairenin tüketimi kendi sayacından okunur (m.7/4).
• Sıcak su sayacı: Sıhhi sıcak su giriş hattından geçen sıcak su miktarını ölçer.

Cihazların Ölçüler ve Ayar Kanunu'na uygun olması, muayene ve kalibrasyonlarının yetkili kuruluşlarca yapılması gerekir. Bunların düzenli yapılıp yapılmadığını kontrol etmek bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu ya da enerji yöneticisinin sorumluluğundadır (m.6). Bağımsız bölüm kullanıcıları cihazların takılmasına izin vermek zorundadır ve arıza ile bakım dışında cihazlara müdahale edemez (m.5/2).

Sıcak su gideri nasıl bölünür?

Merkezi sıcak su sistemlerinde toplam sıcak su gideri, kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimine göre paylaştırılır (m.8/4). Yönetmelik iki durumu ayırır (m.8/5):

• Sıcak su ayrı bir ısıtma sistemiyle üretiliyorsa: Dairenin payı = toplam sıcak su gideri × (dairenin sayaç okuması ÷ bütün sayaç okumalarının toplamı).
• Sıcak su merkezi ısıtma sistemine bağlıysa: Önce sıcak su için harcanan yakıt bulunur: Yakıt miktarı = 1,20 × tüketilen sıcak su hacmi (litre) × (sıcak su sıcaklığı − 10) ÷ yakıtın alt ısıl değeri. Alt ısıl değer yakıtı sağlayan kuruluştan alınır. Bu miktar yakıt birim fiyatıyla çarpılarak sıcak su gideri bulunur; kalan tüketim ısıtmanın payıdır.

Örnek: Ayrı ısıtmalı bir sistemde bir ayın sıcak su gideri 6.000 TL, bütün sayaçların toplamı 30.000 litre ve sizin sayacınız 6.000 litre ise payınız 6.000 × 6.000 ÷ 30.000 = 1.200 TL'dir.

Örnek hesap: dört daireli bina

Isı sayaçlı bir binada bir ayın toplam ısınma gideri 40.000 TL olsun. Dairelerin kapalı alanları 100, 100, 150 ve 150 m² (toplam 500 m²), sayaç okumaları 1.000, 0, 1.500 ve 2.500 birim (toplam 5.000 birim). B dairesi ay boyunca hiç ısıtma kullanmamış. Rakamlar yalnız örnektir.

• Ortak pay (%30): 40.000 × 0,30 = 12.000 TL; kapalı alan oranında bölünür.
• Tüketim payı (%70): 40.000 × 0,70 = 28.000 TL; sayaç okuması oranında bölünür.

Isı ölçer kullanılan binalarda tek fark, dairenin okumasının her radyatördeki ısı ölçer değerlerinin toplamı olmasıdır (m.8/3-a).

Okumayı ve dağıtımı kim yapar?

• Giderlerin tüketim ölçümlerine ve m.8'e uygun paylaştırılmasını bina sahibi, yönetici veya yönetim kurulu sağlar (m.7/1).
• Tüketimleri aylık ya da belirli dönemlerde ölçüp gider paylaşım belgelerini düzenleyenler: bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleridir (m.5/3).
• Yetkilendirilmiş ölçüm şirketi, yönetimin ölçüm için yeterli personeli ve donanımı olmadığında ölçüm yapmak üzere Bakanlıktan yetki belgesi almış tüzel kişidir (m.3/p). Bakanlık bu şirketlere yetki belgesi verir ve onları denetler (m.4/4). Şirket, en az 1.000 bağımsız bölümün bir aylık tüketimini en fazla 5 iş günü içinde okuyup teslim edebilecek ve ölçülen verileri en az 5 yıl dijital ortamda saklayabilecek durumda olmalıdır (m.10/1).
• Her daireye verilen bildirimde önceki ve son okuma değerleri, tüketim farkı, okuma tarihi, son ödeme tarihi, binanın toplam gideri ve sabit ile tüketime bağlı paylaşım oranları gibi bilgiler yer alır (m.5/7). Bildirimlerin icmali bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün liste hâlinde ilan edilir (m.5/8).

Arıza, kullanıcı değişikliği ve ön ödemeli sayaç

Bir cihaz arızalanır ve tüketim doğru ölçülemezse pay, o dairenin önceki benzer dönem tüketimleri ya da aynı dönemde benzer dairelerin tüketimleri esas alınarak belirlenir (m.11/1). Dönem içinde kullanıcı değişirse değişim tarihinde ara okuma yapılır ve iki ayrı belge düzenlenir; ara okuma yapılamazsa kullanım gün sayısına göre iki belge düzenlenir (m.11/2). Ön ödemeli ısı sayacı kullanılan binalarda m.5/7 ve m.8 uygulanmayabilir (m.9/1).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.