İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? (2026 Kurallarıyla)

Aidatın neden bu tutarda olduğunu soran bir kat malikine göstereceğiniz belge işletme projesidir. Proje, apartmanın ya da sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikinin bu giderlerden payına düşen tutarı ve ödeyeceği avansı gösterir. Konuyu düzenleyen hüküm 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. maddesidir.

Bu madde 22 Mayıs 2026'da değişti. 7579 sayılı Kanun'la projenin onayı kat malikleri kuruluna bağlandı ve yöneticinin yaptığı geçici projeye bir artış sınırı getirildi. Aşağıda yürürlükteki metne göre adım adım anlatıyoruz.

Projeyi kim hazırlar, kim onaylar?

Değişiklikten sonra KMK m.37'nin ilk cümlesi şöyledir: “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” Yani projeyi kesin hâle getiren, kat malikleri kurulunun kararıdır.

Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar, gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar (m.37/1). Yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevleri arasında “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” da sayılır (m.35/1-d).

Projede neler yer alır?

KMK m.37/2'ye göre projede özellikle şunlar gösterilir:

• Bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarları,
• Bütün giderlerden her kat malikine, kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
• Her kat malikinin yine 20. maddeye göre vermesi gereken avans tutarı.

20. madde, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat maliklerinin giderlere nasıl katılacağını belirler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans eşit paylaşılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planınız farklı bir esas koymuşsa o uygulanır; kanun yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar (m.28). Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderinin paylaştırılması ayrıca bir yönetmelikle düzenlenmiştir (m.42/4).

Hazırlık için toplayacağınız bilgiler

• Geçen dönemin gerçekleşen gelir ve gider dökümü,
• Süren sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, sigorta poliçesi gibi),
• Personel ücretleri ve işveren olarak ödenen primler,
• Bağımsız bölümlerin arsa payları,
• Yönetim planındaki gider paylaşımı hükümleri.

Örnek: gider kalemlerinden daire başına aylık paya

On daireli bir apartman düşünelim. Sekiz dairenin arsa payı 90/1000, iki dairenin arsa payı 140/1000; her daire ayrı bir kat malikine ait. Yönetim planında 20. maddeden farklı bir hüküm yok ve avans aylık toplanıyor. Rakamlar yalnız örnektir; ortak elektrik, asansör bakımı, sigorta, onarım ve yönetici ücreti 20. maddenin (b) bendindeki giderler olarak ele alınmıştır.

• Kapıcı giderleri: Yıllık 480.000 TL. Eşit paylaşılır: 480.000 ÷ 10 = 48.000 TL; aylık 4.000 TL.
• Arsa payıyla paylaşılan giderler: Yıllık 216.000 TL. 90/1000 daireye 216.000 × 90/1000 = 19.440 TL (aylık 1.620 TL), 140/1000 daireye 216.000 × 140/1000 = 30.240 TL (aylık 2.520 TL) düşer.

Sağlama: 8 × 5.620 + 2 × 6.520 = 58.000 TL; bu da 696.000 ÷ 12 = 58.000 TL'ye eşittir. Projede her kat malikinin vereceği avans ayrı ayrı gösterilir (m.37/2-c).

Geçici projede artış sınırı

Yürürlükte bir proje varken yöneticinin yaptığı geçici projedeki bedel, takvim yılı başından geçerli olmak üzere belirlenir ve bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (m.37, son fıkra). Örneğin yukarıdaki 90/1000 dairenin avansı 5.620 TL iken ilan edilen oran %20 olsaydı (oran varsayımdır), geçici projede bu daire için en fazla 6.744 TL öngörülebilirdi. Bu sınır yalnız geçici proje içindir; kurulun onaylayacağı proje için kanunda böyle bir oran yazılmamıştır.

Bildirim ve kurulda karar

Proje, kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (örneğin kiracıya) imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde, aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır (m.37/3). Kurul toplantısında şu kurallar geçerlidir:

• Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1).
• Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (m.30/2). İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de bildirilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (m.29/3).
• Kararlar, sayfaları noter mührüyle tasdikli deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (m.32/4).

İtiraz süresi ve kesinleşme

KMK m.37'nin güncel metninde projeye karşı ayrı bir itiraz süresi yoktur. 7579 sayılı Kanun'un 4. maddesi üçüncü fıkranın ikinci cümlesini yürürlükten kaldırmış, onayı kat malikleri kuruluna bırakmıştır; proje kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilir. Kanun teklifinin gerekçesinde amacın, aidat artırma yetkisini kat malikleri kuruluna vermek olduğu belirtilmiştir.

Projeyi onaylayan kurul kararına katılmayan kat maliki için yol, KMK m.33'teki iptal davasıdır. Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde dava açabilir. Kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre aranmaz.

Kesinleşen projenin aidat alacağına etkisi

KMK m.37'ye göre kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır. Pratik anlamı şudur: Aidat borcu için başlattığınız ilamsız takipte borçlu ödeme emrine itiraz ederse, itirazın size tebliğinden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Bu süre içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK m.68/1).

Bu yüzden projenin ve onu kabul eden kurul kararının usulüne uygun bildirilmiş, deftere yazılmış ve imzalanmış olması gerekir. Kanun metni “kesinleşen” projelerden söz eder; kurul onayı almamış geçici projenin bu kapsamda sayılıp sayılmayacağını ayrıca yazmaz. Takipten önce bir hukukçuya danışın.

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat maliklerinden biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir; borcunu tam ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20). Bağımsız bölümden kira sözleşmesi gibi bir sebeple sürekli yararlananlar da bu borçtan kat malikiyle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.