Engelli Komşu İçin Rampa, Asansör ve Ortak Alan Düzenlemesi: Karar Nasıl Alınır?

Bina girişindeki birkaç basamak, tekerlekli sandalye kullanan bir sakin için evden çıkamamak anlamına gelebilir. Rampa, tutunma barı, kapı genişletme ya da asansör gibi düzenlemeler ortak yerlerde yapıldığı için kat maliklerinin kararını gerektirir ve görüntü ya da masraf gerekçesiyle itiraz görebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu durum için 2005'ten beri özel bir kural içerir. Bu yazıda kuralın nasıl işlediğini, kat malikleri kabul etmezse izlenecek komisyon yolunu ve masrafın kimde kalacağını kanun ve yönetmelik maddeleriyle anlatıyoruz.

Kanundaki özel kural: KMK m.42/2

Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülür ve sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42/2). Bu fıkra 2005'te 5378 sayılı Engelliler Hakkında Kanun'la eklenmiştir.

Toplantı bu süre içinde yapılamazsa ya da talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler bu talepleri en geç altı ay içinde sonuçlandırır (aynı fıkra).

Bu kural, anagayrimenkulde engellinin kullandığı ortak yerleri ve bağımsız bölümleri kapsayan bir yönetmelikle ayrıntılandırılmıştır (Yönetmelik m.2). Engelliler Hakkında Kanun'a göre engelli; fiziksel, zihinsel, ruhsal ve duyusal yetilerindeki kayıplar nedeniyle topluma eşit koşullarda katılımını kısıtlayan tutum ve çevre koşullarından etkilenen bireydir (5378 m.3/c). Yeni yapılarda ise erişilebilirlik standartlarına uygunluk; planlama, tasarım, inşaat, ruhsatlandırma ve denetleme süreçlerinde sağlanır (5378 m.7).

Genel kurallardan farkı

Genel giriş kapıları, antreler, merdivenler ve asansörler kanunda her hâlde ortak yer sayılan yerler arasındadır (KMK m.4/a). Bu yerlerde yapılacak rampa, tutunma barı veya asansör gibi işler bu yüzden bütün kat maliklerini ilgilendirir.

Ortak yerlerdeki işler için KMK'de birden çok kural vardır; hangisinin uygulanacağı işin niteliğine göre değişir:

Engelli bir sakinin ihtiyacı söz konusuysa m.42/2 ayrı bir güvence getirir: kat malikleri olumsuz karar verse bile komisyon yolu açıktır. Ortak yer değişikliklerinin genel kuralları için ortak yerler yazımıza, oy hesabı için karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz.

Komisyon yolu: başvuru ve işleyiş

Komisyonun kuruluşu ve çalışması "Yapılarda Özürlülerin Kullanımına Yönelik Proje Tadili Komisyonları Teşkili, Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik"le düzenlenir; yönetmeliğin adı ve metni mevzuat.gov.tr'de hâlâ eski "özürlü" terimiyle yer alır.

• Başvuru yeri: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yapının bulunduğu yerin belediyesi, bunun dışında il özel idaresidir (m.5/1).
• Başvuran: Kat maliki veya vekilidir; kat maliki adına vekâletnameyle işlem yapılabilir (m.5/2).
• Ekler: Değişiklik istenen yere ait onaylı mimari proje, talebin reddedildiğine ilişkin kararın bir örneği ve sağlık kurulu raporu (m.5/3). Toplantı hiç yapılamadıysa hangi belgeyi sunacağınızı başvuru yapacağınız idareye sorun.
• Komisyon: Yapının proje müellifleri, mimar veya inşaat mühendisi üyeler, engel grubuna uygun bir doktor, engelliler alanında çalışan bir kuruluşun temsilcisi ve bir meslek odası üyesinden oluşur; ruhsat vermeye yetkili kurumun üyesi başkanlık eder (m.6).
• Süreler: Komisyon başvurudan itibaren on beş gün içinde toplanır; rapor, kararı izleyen yedi iş günü içinde tamamlanır (m.8, m.9).
• Karar: Komisyon; talebin kanundaki usule ve imar mevzuatına uygunluğuna, engellinin kullanımı için gerekli olup olmadığına ve bina güvenliğini tehlikeye sokup sokmadığına karar verir (m.7). Tadilat projeleri imar mevzuatına ve ilgili Türk Standartlarına uygun yapılır (m.11).

Masrafı kim öder?

Kanuna göre bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir (KMK m.42/3). Komisyon yoluyla yapılan tadilatlarda da inşaat ve imalat giderleri başvuru sahibine aittir (Yönetmelik m.12). Engellinin kullandığı bağımsız bölüm bir daha kullanılmamak üzere boşaltılırsa, yapılan tadilatlar hakkında bina yönetiminin oy çokluğuyla alacağı karara göre işlem yapılır (Yönetmelik m.13).

Kat maliklerinin gidere gönüllü olarak katılıp katılamayacağı ya da bir rampanın herkesin yararlandığı faydalı bir yenilik olarak m.42/1 kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği somut duruma göre değişir. Böyle bir durumda kararı yazmadan önce bir hukukçuya danışın.

Adım adım: talepten uygulamaya

1. Talebi yazılı yapın. İhtiyacı (rampa, tutunma barı, asansör vb.) açıklayın; sağlık kurulu raporunu ve varsa bir mimar veya mühendisin ön değerlendirmesini ekleyin.
2. Toplantıyı isteyin. Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir (KMK m.35/k). Önemli bir sebep varsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılacak çağrıyla kurul her zaman toplanabilir (m.29). Toplantı en geç üç ay içinde yapılmalıdır (m.42/2).
3. Kararı yazın. Karar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır ve karar defterine geçirilir (m.42/2, m.32). Toplantı düzeni için genel kurul yazımıza bakın.
4. Olumsuz sonuçta belediyeye başvurun. Toplantı yapılmazsa ya da talep reddedilirse kat maliki komisyona başvurur (Yönetmelik m.5).
5. Proje ve izni alın. Komisyon raporuna dayanılarak tasdikli proje değişikliği veya kroki alınır; ilgili merciler talebi en geç altı ay içinde sonuçlandırır (KMK m.42/2).
6. Uygulayın ve bakımı planlayın. İşi projeye ve standartlara uygun yaptırın. Asansör kurulduysa bakım ve yıllık kontrol yükümlülükleri için asansör yazımıza bakın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.