Apartmanda Gürültü ve Komşuluk Hukuku: Kanun Ne Diyor, Nereye Başvurulur?

Gece yarısı yüksek sesle müzik, saatler süren matkap sesi, üst kattan gelen sürekli tıkırtı ya da durmadan çalışan bir cihaz... Apartmanda gürültü, komşular arasında gerginliğe yol açabilen bir konudur. Neyin yasak olduğu ve hangi kapıya başvurulacağı bilinmediğinde küçük bir tartışma bile büyüyebilir.

Bu yazıda kat maliklerinin ve sakinlerin birbirine karşı borçlarını, yönetim planının ve kat malikleri kurulunun rolünü ve konuşarak çözülemeyen durumlarda adım adım başvuru yollarını kanun maddeleriyle anlatıyoruz.

Kanun komşulara hangi borçları yükler?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (m.18/1). Bu borçlar kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden sürekli yararlanan herkese de uygulanır; borcu yerine getirmeyen bu kişiler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.18/2).

Türk Medeni Kanunu (TMK) da herkesin, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmasını ister. Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermek yasaktır (m.737). Yani kanun her sesi değil, hoş görülebilecek sınırı aşan gürültüyü yasaklar.

Yönetim planı ve kat malikleri kurulu ne yapabilir?

Yönetim planı, kullanma amaç ve şeklini ve yönetime ait diğer konuları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Örneğin ortak alanların kullanım saatlerine ya da tadilat saatlerine dair bir kural plana eklenebilir; planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28/3). Ayrıntı için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Anagayrimenkulün kullanılmasından doğan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır; kurul kararlarına bütün kat malikleri ve yönetici uymakla yükümlüdür. Aynı konuda karar defterinde daha önce verilmiş bir karar varsa, ileride çıkan anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür (m.32). Kurul kararlarını yerine getirmek de yöneticinin görevidir (m.35/a). Bu yüzden tekrarlayan bir sorunu kurul gündemine taşımak, ileride başvurulabilecek yazılı bir dayanak da oluşturur.

Adım adım başvuru yolları

1. Konuşun ve kayıt tutun. Rahatsızlığın tarihini, saatini ve süresini not edin; tanık olan komşuları belirleyin. Sonraki her adımda bu kayıtlar işinize yarar.
2. Yönetime yazılı bildirin. Yöneticiden konuyu kurul gündemine almasını isteyin (m.32). Kiracı kaynaklı bir sorun varsa ev sahibi kat malikini de yazılı olarak bilgilendirin.
3. Anlık gürültüde kolluk veya zabıta. Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilir; bu cezaya kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir (Kabahatler Kanunu m.36/1, m.36/3). Fiil bir ticari işletmenin faaliyeti çerçevesinde işlenirse işletme sahibine daha yüksek ceza öngörülür (m.36/2). Kanundaki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (m.17/7).
4. Arabulucuya başvurun. Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan ve bu yüzden sürecin sona ermesine yol açan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A).
5. Sulh mahkemesine gidin. Anlaşma olmazsa, borçlarını yerine getirmeyen kat maliki ya da bölümden sürekli yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinleyip kararını verir ve yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler; bu süreye uymayana idari para cezası verilir (KMK m.33). TMK'ya göre de mülkiyet hakkının yasal sınırlarına aykırı kullanım yüzünden zarar gören kişi, eski hâle getirmeyi ve zararın giderilmesini dava edebilir (m.730).

Ağır ve ısrarlı durumlar

Sırf huzur ve sükûnunu bozmak amacıyla bir kimseye ısrarla gürültü yapılması, mağdurun şikâyeti üzerine hapis cezası gerektiren bir suçtur (TCK m.123). Kanunlarla belirlenen yükümlülüklere aykırı olarak başkasının sağlığının zarar görmesine elverişli şekilde gürültüye neden olmak da ayrıca suç olarak düzenlenmiştir (TCK m.183).

En ağır yol, mülkiyetin devrine zorlamadır. Bir kat maliki borçlarını yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Sulh hâkiminin 33. maddeye göre verdiği emre rağmen bir yıl boyunca ısrar edilmesi, çekilmezliğin var sayıldığı hâllerden biridir; dava açılması kural olarak diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır (KMK m.25). Bu istisnai bir yoldur; başvurmadan önce mutlaka bir hukukçuya danışın.

Gürültü yapan kiracıysa

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316/1). Bu borca aykırılıkta kiraya veren, konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder; davranış aynı taşınmazda oturanlar veya komşular için çekilmez hâldeyse sözleşmeyi yazılı bildirimle hemen feshedebilir (m.316/2-3). Bu yüzden kiracı kaynaklı sorunlarda ev sahibini yazılı olarak bilgilendirmek önemlidir. Evcil hayvan kaynaklı rahatsızlıklar için evcil hayvan yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.