Ortak Gider Avansı, Yedek Akçe ve Yıl Sonunda Artan Para

Her ay ödediğiniz aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) "gider ve avans payı" olarak geçer. Avans, yıl içinde yapılacak ortak giderler için önceden toplanan paradır. Yıl sonunda bu paranın bir kısmı artarsa ne olacağı ya da "yedek akçe" adıyla ayrıca para toplanıp toplanamayacağı site toplantılarının sık tartışılan konularındandır.

Bu yazıda avansın kanuni dayanağını, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren değişikliği ve yedek akçe ile artan paranın hangi noktalarda yönetim planına ve kurul kararına bağlı olduğunu anlatıyoruz.

Avans nedir, nasıl paylaşılır?

Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça (m.20/1):

• kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında katılır.

Ortak yeri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamazsınız (m.20/1-c). Her kat malikinin vereceği avans tutarı işletme projesinde ayrıca gösterilir (m.37/2-c).

2026 değişikliği: avansı kim belirler?

• Yöneticinin yetkisi: Kanunun eski metnindeki "avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması" ifadesi, 7579 sayılı Kanun'la "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" olarak değiştirildi (m.35/d).
• Onay: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (m.37/1). Proje maliklere bildirilir ve en geç üç ay içinde kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (m.37/3).
• Geçici projede sınır: Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedeline göre bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (m.37/4). 2025 yılı için ilan edilen oran yüzde 25,49'dur (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No: 585).

Teklifin gerekçesinde, bu değişikliklerle yöneticinin toplayacağı avans miktarının kat malikleri kurulunun onayına bağlandığı belirtilmiştir (TBMM Sıra Sayısı 250). Ayrıntılar için işletme projesi ve aidat artışı yazılarımıza bakın.

Örnek hesap

20 daireli bir binanın yıllık işletme projesinde kapıcı giderleri 480.000 TL, diğer ortak giderler 720.000 TL olsun. Yönetim planında farklı bir paylaşım yoksa, arsa payı yüzde 5 olan bir dairenin avansı şöyle hesaplanır:

Avans nerede tutulur, hesabı nasıl verilir?

• Yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına, ama yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırır (m.35/j).
• Bütün giderler karar defterine tarih sırasıyla yazılır; giderlerin belgeleri ve diğer belgeler bir dosyada saklanır (m.36). Bkz. karar defteri ve işletme defteri.
• Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının birinci ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap istenebilir (m.39).
• Planda başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir (m.41); bkz. denetçi ve denetim kurulu.
• Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m.38/1). Vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilgili olarak aldıklarını vekâlet verene teslim etmekle yükümlüdür (TBK m.508).

Yedek akçe: kanunda yok, plan ve karar belirler

KMK'de "yedek akçe" adıyla bir kavram ve buna özgü bir oran ya da karar yeter sayısı yoktur. Kanun, ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceğini ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu kurulca kararlaştırılacağını (m.27), yönetim planının ise yönetim tarzını ve yönetime ait diğer konuları düzenleyeceğini söyler (m.28/1).

Büyük onarımlar için birikim yapmak istiyorsanız önce yönetim planınıza bakın. Planda hüküm yoksa konuyu kurul gündemine açıkça yazın ve kararda şunları gösterin:

1. ayrılacak tutar ya da oran ve paylaşım esası (onarım giderleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır: m.20/1-b),
2. hangi işler için kullanılacağı ve harcama için nasıl karar alınacağı,
3. paranın hangi hesapta tutulacağı (m.35/j),
4. yıl sonunda kullanılmazsa ne olacağı.

Kararın kurulda hangi çoğunlukla alınması gerektiği konusunda tereddüt varsa bir hukukçuya danışın.

Dönem sonunda para artarsa

Kanun, yıl sonunda harcanmadan kalan avansın ne olacağını ayrıca düzenlemez. Yönetici yıl sonunda gelir ve giderlerin hesabını verir (m.39); artan tutarın gelecek yılın avansından düşülmesi, maliklere iadesi ya da birikime aktarılması gibi seçenekler yönetim planına ve kurulun kararına bağlıdır.

Yukarıdaki örnekte yıl sonunda "diğer ortak giderler" kaleminden 60.000 TL harcanmadan kalmışsa, arsa payı yüzde 5 olan dairenin bu tutardaki payı 60.000 × %5 = 3.000 TL'dir. Kurul bu tutarın gelecek yılın avansına mahsup edilmesine karar verirse karar, karar defterine yazılır (m.32); mahsubun yeni işletme projesinde gösterilmesi de karışıklığı önler.

Avans ödenmezse

• Gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; payın tamamını ödemeyen malik geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (m.20/2).
• Bağımsız bölümde kira sözleşmesi gibi bir sebeple sürekli oturanlar, kat malikinin gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1).
• Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (m.37/3).

Ayrıntılar için gecikme tazminatı ve aidat borcu icra takibi yazılarımıza bakın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.