Yönetim Planı Nedir, Kimleri Bağlar, Nasıl Değiştirilir?

Aidatın nasıl paylaştırılacağı, yöneticinin ücreti ya da kurulun hangi ay toplanacağı konusunda bir tartışma çıktığında ilk bakılacak belge yönetim planıdır. Bu belgeyi hiç görmemiş olabilirsiniz; oysa plan, kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen ve bütün malikleri bağlayan bir metindir.

Bu yazıda yönetim planının neleri düzenlediğini, kimleri bağladığını, kanunla ilişkisini ve nasıl değiştirildiğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) maddelerine dayanarak anlatıyoruz.

Yönetim planı nedir?

Kanuna göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer konuları düzenler. Plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28/1).

Plan, kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden biridir ve kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanır (m.12/b). Kat irtifakı kurulurken plan verilmişse kat mülkiyetine geçişte ayrıca istenmez (m.14/1). Kat karşılığı inşaat gibi sözleşmelere dayanıp yüklenicinin talebiyle yapılan işlemlerde ise ilgili idarenin onayladığı plan esas alınır ve planda malik imzası aranmaz (m.10).

Planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler plana eklenerek kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28/5).

Neleri düzenler?

Kanun birçok konuda kuralı kendisi koyar, ama "yönetim planında aksine hüküm olmadıkça" ya da "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" gibi ifadelerle plana alan bırakır. Planınızda farklı bir düzenleme yoksa şu kurallar uygulanır:

Toplu yapılarda plan ayrıca blokların yönetim tarzını, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısını ve nasıl seçileceğini, geçici yönetimin nasıl oluşacağını düzenler (m.69, m.73).

Kimleri bağlar?

• Bütün kat malikleri. Planı imzalamamış olsanız da plan sizi bağlar (m.28/1, m.28/4).
• Sonradan malik olanlar. Mirasçılar (külli halef) ve bağımsız bölümü satın alanlar (cüzi halef) da plana bağlıdır (m.28/4).
• Yönetici ve denetçiler (m.28/4).
• Kiracılar ve sürekli yararlananlar. Kat maliklerinin yönetim planına uyma borcu dahil kanundaki borçları kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler malikle birlikte müteselsilen sorumludur (m.18).

Kurul kararları da sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre alınır (m.32/1). Planda açıkça düzenlenmiş bir kuralı, plan değişikliği için gereken çoğunluk aranmadan alınan bir kararla değiştirmeye çalışmak, kararın mahkemede tartışılmasına yol açabilir.

Plan kanunun önüne geçebilir mi?

Hayır. Kanuna göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurulca kararlaştırılır (m.27). Plan, kanunun açıkça bıraktığı alanlarda farklı düzenleme yapabilir; kanunun kesin olarak koyduğu kuralları ise değiştiremez.

Kanun bazı yerlerde aykırı düzenlemenin sonucunu kendisi yazar:

• Tapuda mesken, iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar açılamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür (m.24/1).
• Isıtmanın merkezi sistemden bireysel sisteme ya da bireyselden merkeziye geçirilmesine karar verilirse, planın bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (m.42/5).
• Toplu yapılarda, plan değişikliğine ilişkin 70. maddeye aykırı plan hükümleri uygulanmaz (m.70).

Bir hükmün emredici olup olmadığı her zaman metinden açıkça anlaşılmaz. Planınızdaki bir kuralın kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsanız, uygulamadan önce bir hukukçuya danışın.

Nasıl değiştirilir? Gereken çoğunluk

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3). Oran toplantıya katılanlara göre değil, bütün maliklere göre hesaplanır; kanun bu oran için arsa payından söz etmez. Oylar 31. maddeye göre sayılır: her malikin bir oyu vardır, birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır ama oyları bütün oyların üçte birini geçemez (m.31).

Toplu yapılarda

Birden çok yapıdan oluşan ve alt yapısı, ortak yerleri ve yönetimi birbirine bağlı toplu yapılarda (m.66) bütün alan için tek bir yönetim planı düzenlenir ve plan toplu yapıdaki bütün kat maliklerini bağlar (m.70). 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la bu maddedeki oranlar değiştirildi:

• Plan, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değiştirilir; önceki oran beşte dörttü.
• Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir.
• Planların 70. maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.

Adım adım değişiklik

1. Taslağı hazırlayın. Değişecek maddenin eski ve yeni metnini yan yana yazın.
2. Çağrıya gündem maddesi olarak ekleyin. Önemli bir sebeple yapılacak toplantılarda çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce bütün maliklere imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla, toplantı sebebi bildirilerek yapılır (m.29/2).
3. Oyları bütün maliklere göre sayın. Toplantı yeter sayısının sağlanması yetmez; beşte dört (m.28/3) ya da toplu yapıda üçte iki (m.70) oranına ulaşılmalıdır.
4. Kararı deftere yazın. Karar, sayfaları noterce tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıdaki bütün maliklerce imzalanır; aykırı oy verenler sebebini yazarak imzalar (m.32/4).
5. Tapuya işletin. Değişikliğin tarihi beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik plana eklenerek saklanır (m.28/5). Başvuruda istenen belgeleri tapu müdürlüğünden öğrenin.

Gerekli çoğunluk sağlanamıyorsa kanun, kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakkını saklı tutar (m.28/3). Başvuru, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır (m.33, Ek m.1). Dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartını da değerlendirin (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.