Kapıcı, Güvenlik ve Bahçıvan Giderleri Nasıl Paylaşılır?

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ya da bekçi çalıştıran binalarda aidat tablosu hazırlanırken aynı soru sorulur: Bu giderler herkese eşit mi bölünür, yoksa büyük daire daha mı fazla öder?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu soruya 20. maddede açık bir cevap verir. Ancak kural “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” geçerlidir; bu yüzden önce yönetim planınıza bakmanız gerekir. Aşağıda kanunun kuralını, yönetim planının rolünü, kanunda adı geçmeyen hizmetleri ve kapıcı dairesini anlatıyoruz.

Kanunun kuralı: personel giderleri eşit

KMK m.20/1'e göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça şu şekilde giderlere katılır:

• Eşit olarak: “Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa” (a bendi).
• Arsa payı oranında: Taşınmazın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine (b bendi).

İki ayrıntıya dikkat edin. Birincisi, kanun bu dört görev için “aylık” ya da “ücret” değil, “giderler” sözcüğünü kullanır. Ücret dışındaki bir kalemin bu kapsamda sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüdünüz varsa hukukçuya danışın. İkincisi, yönetici aylığı bir personel ödemesi gibi görünse de kanunda (b) bendinde, yani arsa payı oranında paylaşılan giderler arasında sayılmıştır.

Kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m.20/1-c). “Bahçeyi kullanmıyorum” demek bahçıvan payını ortadan kaldırmaz.

Yönetim planı bu kuralı değiştirebilir mi?

Evet. 20. maddedeki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, kat maliklerinin farklı bir esas üzerinde anlaşabileceğini gösterir. Yönetim planı da kanuna göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; planda hüküm yoksa anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (m.28). Bu nedenle yönetim planınız kapıcı giderini örneğin arsa payına bağlamışsa o esas uygulanır.

Yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28/3). Toplu yapılarda ise 7579 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra yönetim planı, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m.70/1).

Güvenlik şirketi ve diğer hizmetler

Kanunda adı geçen dört görev kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçidir. Bir özel güvenlik şirketinden alınan hizmetin, temizlik firmasına ödenen bedelin ya da peyzaj bakım sözleşmesinin (a) bendindeki eşit paylaşıma mı, (b) bendindeki “diğer giderler”e mi gireceği kanun metninde açıkça yazmaz.

Yönetim planınızda bu hizmetler için bir paylaşım esası yazılıysa ona uyun. Yazılı değilse aidat tablosunu hazırlamadan önce hukukçuya danışın.

Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderinin paylaşımı ise ayrı bir yönetmelikle düzenlenir (KMK m.42/4): Toplam ısıtma giderinin %70'i ölçülen tüketime, %30'u kullanım alanına göre bölünür. Kaloriferci giderinin bu hesaba mı, 20. maddedeki eşit paylaşıma mı gireceği yönetmelikte açıkça yazmaz.

Kapıcı dairesi

• Ortak yerdir. KMK m.4'e göre “kapıcı daire veya odaları” kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır; bağımsız bölüm değildir.
• Görev bitince boşaltılır. Kanun, bu sözleşmelerin kat malikleri kurulunca ya da kurulun yetki verdiği yöneticice feshedilmesinden söz eder. Sözleşmesi herhangi bir nedenle feshedilen ya da sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ile dışarıdan atanan yönetici, görevi nedeniyle kendisine bir yer tahsis edilmişse bu yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır. Boşaltılmazsa yöneticinin ya da herhangi bir kat malikinin başvurusu üzerine, başka tebligata gerek kalmadan mülki amirin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşaltılır. İdareye ya da yargıya başvurmak bu kararın yerine getirilmesini durdurmaz; ilgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır (KMK ek m.2).
• Isınma ölçümü zorunludur. Merkezi ısıtmalı binalarda kapıcı dairesinin ısı ve sıcak su tüketiminin ölçülmesi zorunludur (ısınma giderlerinin paylaştırılması yönetmeliği m.5/4).
• Kiraya verme: Kanunda kapıcı dairesinin kiraya verilmesini düzenleyen ayrı bir hüküm yoktur. Bu dairenin kullanımını değiştirecek bir karardan önce yönetim planınıza bakın ve hukukçuya danışın.

Örnek hesap: 12 daireli apartman

On iki daireli bir apartmanda sekiz dairenin arsa payı 75/1000, dört dairenin arsa payı 100/1000 olsun. Her daire ayrı bir kat malikine ait ve yönetim planında 20. maddeden farklı bir hüküm yok. Rakamlar yalnız örnektir; asansör bakımı ve ortak elektrik (b) bendindeki giderler olarak ele alınmıştır.

Sağlama: 8 × 5.125 + 4 × 5.500 = 41.000 + 22.000 = 63.000 TL.

Aynı binada yönetim planı kapıcı giderini arsa payına bağlamış olsaydı, 42.000 TL'lik gider 75/1000 dairelere 3.150 TL, 100/1000 dairelere 4.200 TL olarak dağılırdı. Bu fark, aidat tablosunu hazırlamadan önce yönetim planını okumanın neden gerekli olduğunu gösterir.

Kiracı ve gecikme

Bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte, müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1). Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20).

Bu giderlere bir kat malikinin ya da onun bölümünden yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar yaptıkları ödemeler için o kat malikine ya da gidere sebep olana başvurabilir; kanun buna rücu hakkı der (m.20, son fıkra).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.