Konutta İşyeri Açma ve Tadilat: Hangi Oy, Hangi İzin?

Daireniz tapuda mesken olarak kayıtlıyken orada bir pastane, imalathane ya da dükkân açmak istediğinizde; ya da komşunuz dairesini günlük kiraya vermeye veya duvar kırmaya başladığında ilk soru şudur: Bunun için kimin izni gerekir?

Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 19 ve 24. maddelerini, işyeri açma ruhsatına ilişkin yönetmeliği, konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin 7464 sayılı Kanun'u ve imar kurallarını birlikte ele alıyoruz.

Önce tapu kaydına ve yönetim planına bakın

KMK m.24'teki yasaklar ve izinler, bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğünde nasıl gösterildiğine (mesken, iş veya ticaret yeri) göre değişir. Yönetim planı da bağımsız bölümlerin kullanma maksat ve şeklini düzenleyebilir ve bütün kat maliklerini bağlar (m.28/1). Bu yüzden işe tapu kaydınızı ve yönetim planınızı okuyarak başlayın.

Hiçbir bölümde kurulamayanlar

Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır (m.24/1).

Meskende oybirliğiyle açılabilenler

Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde şu yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (m.24/2):

• sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri,
• fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri,
• imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler.

Oybirliği arandığı için tek bir kat malikinin karşı çıkması kararın alınmasını engeller. Alınan karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemiyle bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir (m.24/4).

Belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınırken de bu karar aranır. Yönetmeliğe göre KMK kapsamındaki binalarda tapuda mesken olarak gösterilen bölümlerde bu tür işyerlerinin açılması için kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir; tapuda işyeri olarak görünen yerlerde umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılacaksa, yönetim planında aksine hüküm yoksa kat maliklerinin oy çokluğuyla aldığı karar aranır (İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik m.5/b).

Kanun ayrıca avukatlık ve hukuk büroları ile mali müşavirlik bürolarının meskenlerde faaliyetine ilişkin, 2011'de eklenen ve iki yıllık bir süreden söz eden bir geçiş hükmü içerir (m.24/3). Bu hükmün bugünkü uygulamasını bir hukukçuyla değerlendirin.

Daireyi günlük ya da haftalık kiraya vermek

Konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanması "turizm amaçlı kiralama" sayılır; tek seferde yüz günden uzun kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır (7464 sayılı Kanun m.1/3, m.2/1-g).

• Kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması ve konutun girişine Bakanlıkça belirlenen plaketin asılması zorunludur (m.3/1, m.3/2).
• Başvuruda, konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı uygunluk kararının sunulması zorunludur. Birden fazla binadan oluşan sitelerde yalnız o binanın kararı aranır ve izin belgesinin örneği site yönetimine iletilir (m.3/3).
• Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin verilebilir. Aynı binada aynı kişi adına beşten fazla bölüm söz konusuysa işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir; bina bir sitedeyse sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliği kararı ayrıca aranır (m.3/4).
• Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan ve resepsiyon, güvenlik gibi hizmetler sunulan yüksek nitelikli konutlarda bu şartlar aranmadan izin verilebilir (m.3/10).
• Mesken olarak kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı kiraya vermek kiracıya yasaktır (m.3/7). İzinsiz kiralamaya, kiralanan her konut için yüz bin Türk lirası gibi idari para cezaları öngörülmüştür (m.4/1).

Bağımsız bölümde tadilat: neye dokunamazsınız?

• Taşıyıcı sistem ortak yerdir: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar her hâlde ortak yer sayılır (m.4/a).
• Anayapıya zarar yasağı: Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (m.19/2). Kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür (m.19/1).
• Bağlantılı bölümler: Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlı bölümlerin bağlantı yerlerinde, anayapıya zarar vermeyecek onarım ve değişiklik ancak bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir (m.19/2).
• Ortak yerlerde iş: Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (m.19/2); ayrıntılar için ortak yerlerde değişiklik yazımıza bakın.
• Zarar ve giriş izni: Kat maliki kusuruyla ana gayrimenkule ve diğer bölümlere verdiği zarardan sorumludur (m.19/3). Bir bölümdeki onarım için başka bölüme girmek gerekirse orada oturanlar izin vermek zorundadır; doğan zarar derhal ödenir (m.23).

İmar mevzuatına göre ruhsatlı yapılarda yapılacak değişiklik de yeniden ruhsata bağlıdır. Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri gibi işler ile imar yönetmeliklerinde belirtilen ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ruhsata tabi değildir (3194 sayılı İmar Kanunu m.21). Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı işlerde yapı mühürlenir ve aykırılık giderilmezse yıkım dâhil yaptırımlar uygulanabilir (m.32). Listede olmayan bir iş için belediyenizin imar birimine danışın.

Özet tablo

Kurallara uyulmazsa zarar gören kat maliki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33). Kat maliklerinin borçları kiracılar ve bölümden sürekli yararlananlar için de geçerlidir (m.18). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.