Ortak Yerlerde Kullanım ve Değişiklik: Kanun Ne Diyor?

Merdiven sahanlığına konan bir dolap, otoparka kurulmak istenen şarj ünitesi, boş kalan kapıcı dairesini kiraya verme fikri… Apartman ve sitelerdeki anlaşmazlıkların önemli bir kısmı ortak yerlerde çıkar. Bu tartışmalarda iki soru öne çıkar: kim neye tek başına karar verebilir ve hangi iş hangi çoğunlukla yapılabilir?

Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ortak yerlerle ilgili hükümlerini madde numaralarıyla anlatıyoruz: kullanma hakkı, değişiklik için gereken çoğunluk, ortak yerin kiraya verilmesi ve dairede dış görünüşü etkileyen değişiklikler.

Ortak yer nedir?

Kanun ortak yeri, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma ya da faydalanmaya yarayan yerler olarak tanımlar (KMK m.2/b). Ortak yerler kat mülkiyeti sözleşmesinde belirtilebilir; ancak Kanun bazı yerleri her durumda ortak yer sayar (m.4):

• temeller, ana duvarlar ve taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar;
• genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar ve asansörler;
• kapıcı dairesi veya odaları, kalorifer daireleri, sığınaklar, ortak garajlar ve yapının genel su depoları;
• kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, ortak tesisatlar, ortak şebeke ve antenler;
• çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.

Bunların dışında, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler de ortak yerdir (m.4). Toplu yapı kapsamındaki sitelerde ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (m.67).

Ortak yeri eklenti ile karıştırmayın. Bir bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş kömürlük, garaj, su deposu gibi yerler eklentidir; ait olduğu bölümün bütünleyici parçası sayılır ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir (m.2/a, m.6). Bir yerin hangisi olduğunu öğrenmek için tapu kaydına ve yönetim planına bakın.

Kullanma hakkı ve sınırları

Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanı gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır (KMK m.16).

Hakkın sınırını Kanun’un genel kuralı çizer: kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (m.18).

Bu kurallar kiracıları da kapsar. Bağımsız bölüm kiraya verildiğinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olur (m.6). Kanun’daki yükümlülükler kiracılara ve bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır; bunlara uymayanlar kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumludur (m.18).

Onarım, tesis ve değişiklik için gereken çoğunluk

Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz (m.42). Gereken onay, yapılacak işin niteliğine göre değişir:

Faydalı yeniliklerin giderini, bunlardan yararlananlar yararlanma oranına göre öder (m.42).

Örnek hesap

Her dairenin ayrı bir maliki olduğu, 12 daireli ve toplam arsa payı 1.200 olan bir apartman düşünün:

• Sayı ve arsa payı çoğunluğu: En az 7 malikin olumlu oyu gerekir ve bu maliklerin arsa payları toplamı 600’ü aşmalıdır. Yedi malik kabul oyu verse bile arsa payları toplamı 560 ise çoğunluk sağlanmamış olur.
• Beşte dört: 12’nin beşte dördü 9,6’dır; bu oranı karşılamak için en az 10 malikin yazılı rızası gerekir.

Kurul ilk toplantıda yeter sayıyı bulamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alabilir; ancak Kanun’da yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (m.30). Yani yukarıdaki özel oranlar ikinci toplantıda da aranır.

Şarj ünitesi örneği

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Ağustos 2024’te duyurduğu genelgeyle, ortak otoparka elektrikli araç şarj ünitesi kurulması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararını yeterli saydı. Bakanlığa göre ruhsat gerektirmeyen bu üniteler “ortak alanlarda inşaat” sayılmadığından beşte dört rıza aranmaz; ilgili elektrik kurumunun olumlu görüşü ise şarttır. Mart 2025’teki değişiklikle bu ünitelerin kurulumu için zorunlu elektrik tesisatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre muvafakat alınması ve idareden izin alınması şartıyla yapı ruhsatından muaf tutuldu (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/2).

Ortak yer kiraya verilebilir mi?

Kanun’da bu konuda tek bir açık hüküm vardır: anayapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir (m.45). Kanun bu işleri “gibi” diyerek örnek olarak sayar; benzer nitelikteki başka bir işin de oybirliği gerektirip gerektirmediği somut olaya göre değerlendirilir.

Kapıcı dairesi, sığınak ya da depo gibi başka bir ortak yerin kiraya verilmesi için Kanun’da ayrıca bir oran yazılı değildir. Bu durumda şu sırayla bakılır:

1. Yönetim planı. Yönetim planı kullanma amacını ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir (m.28). Planda hüküm varsa ona uyulur.
2. Medeni Kanun. Kanun’da, sözleşmede ve yönetim planında hüküm yoksa uyuşmazlık Medeni Kanun ve ilgili kanunlara göre çözülür (m.9). Medeni Kanun’a göre kira sözleşmesi yapmak, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar gerektiren önemli bir yönetim işidir (TMK m.691). Ortak malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ise, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).

Örneğin kapıcı dairesinin kapıcı dışında birine konut olarak kiralanması, yerin kullanım amacını değiştiren bir iş olarak değerlendirilebilir. Hangi kuralın uygulanacağı kiralanan yere, kullanım amacının değişip değişmediğine ve yönetim planınıza bağlıdır; karar almadan önce bir hukukçuya danışın.

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan veya bekçiye görevi nedeniyle bir yer tahsis edilmişse, sözleşmesi sona erdiğinde bu yeri on beş gün içinde boşaltması gerekir. Boşaltılmayan yer, yöneticinin ya da bir kat malikinin başvurusu üzerine mülki amirin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır (KMK ek m.2).

Dairenizde dış görünüşü etkileyen değişiklik

Değişiklik kendi bağımsız bölümünüzde olsa bile Kanun bazı sınırlar koyar. Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür (m.19/1). Değişik renkte dış badana veya boya, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. Kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlı bölümlerde ise ilgili maliklerin ortak rızasıyla, anayapıya zarar vermeyen değişiklik yapılabilir (m.19/2).

İmar mevzuatı ayrı bir sorudur. Balkonlarda yapılan açılır-kapanır katlanır cam panel uygulamaları ve pencere değişimi yapı ruhsatına tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/1). Ruhsat gerekmemesi ise Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Bir değişikliğin binanın mimari durumunu ve güzelliğini koruma yükümlülüğüne aykırı sayılıp sayılmayacağı somut duruma ve yönetim planına bağlıdır.

Anlaşmazlık çıkarsa izlenecek yol

1. Kaydı kontrol edin. Tapu kaydına ve yönetim planına bakarak yerin ortak yer mi eklenti mi olduğunu belirleyin.
2. Yöneticiye yazılı bildirin. Yönetici, kurul kararlarını yerine getirmek ve anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması ve bakımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir (m.35).
3. Kurula taşıyın. Anagayrimenkulün kullanılmasından doğan anlaşmazlıkları kat malikleri kurulu çözer; kararlar noter onaylı karar defterine yazılır (m.32).
4. Kurul kararına itiraz edin. Toplantıda aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33).
5. Hâkimin müdahalesini isteyin. Bir malik ya da kiracı yükümlülüklerine uymuyorsa zarar gören malik sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33).
6. Önce arabulucuya gidin. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.