Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulü yöneten organdır (KMK m.27); kanunun 37. maddesinde 2026'dan beri "kat malikleri genel kurulu" ifadesi de geçer. Kurulun aldığı kararlar toplantıya katılmayanlar dahil bütün kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar (m.32/2).

Bu yüzden toplantının doğru çağrılması, yeter sayının doğru hesaplanması ve kararın gereken çoğunlukla alınması önemlidir. Aşağıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Yönetim" bölümündeki kuralları sırasıyla anlatıyoruz.

Kurul ne zaman toplanır?

• Olağan toplantı: Kurul yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Plan bir zaman göstermiyorsa toplantı her takvim yılının ilk ayında, yani ocakta yapılır (m.29/1).
• Toplu yapılar: Kurullar en az iki yılda bir, planda gösterilen zamanda toplanır; plan zaman göstermiyorsa ikinci takvim yılının ilk ayında (m.29/1).
• Önemli bir sebep çıkarsa: Kurul her zaman toplanabilir (m.29/2).

2026 değişikliğiyle işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı açıkça yazıldı. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje yapar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır (m.37).

Kim çağırır, çağrı nasıl yapılır?

Kurulu toplantıya çağırmak, yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevidir (m.35/k). Önemli bir sebep çıktığında yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir (m.29/2). Kanun bu toplantı için çağrının biçimini ve süresini açıkça yazar:

• Çağrı, istenen toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılır.
• Bütün kat maliklerine imzaları alınarak ya da taahhütlü mektupla ulaştırılır.
• Toplantının sebebi çağrıda bildirilir (m.29/2).

İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da yazılır. İki toplantı arasında en az 7 gün bulunmalıdır (m.29/3); ikinci toplantı ilk toplantıdan en geç 15 gün sonra yapılır (m.30/2).

Toplantı ve karar yeter sayısı

Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). İki koşul birlikte aranır: yalnız kişi sayısının ya da yalnız arsa payının yarıyı geçmesi yetmez.

Kanunda bir iş için ayrıca öngörülen yeter sayılar saklıdır (m.30/3); bunları aşağıda sıraladık.

Oy hakkı ve temsil

• Her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır (m.31/1).
• Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve hesapta kesirler dikkate alınmaz (m.31/2).
• Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kurulda onları içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder; ehliyetsiz bir maliki kanuni temsilcisi temsil eder (m.31/3).
• Karar doğrudan kendisini ilgilendiren malik görüşmelerde bulunabilir ama oy kullanamaz (m.31/4).

Vekâletle oy

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kanunun ifadesiyle "kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda" ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31/5). Örneğin 120 oylu bir sitede yüzde beş, 6 oya karşılık gelir.

Kanun vekâletnamenin biçimini ayrıca düzenlemez; yönetim planınızda bir şart varsa ona uyun. Vekâletnameleri tutanağa eklemek, temsilin ispatını kolaylaştırır.

Kiracının durumu

Kanun oy hakkını kat malikine tanır (m.31); kiracıya ayrıca bir oy hakkı vermez. Vekilin kim olacağı ise kanunda sınırlanmamıştır; kiracı da malikin vekili olarak, yukarıdaki sınırlar içinde oy kullanabilir (m.31/5). Kat maliklerinin kanundaki borçları, yönetim planına uyma borcu dahil, kiracıya da uygulanır (m.18).

Özel çoğunluk ya da oybirliği gereken işler

Bazı istemler için daha düşük oranlar yeterlidir: önemli sebeple toplantı istemek için kat maliklerinin üçte biri (m.29/2), yöneticiden yönetim planındaki zamanlar dışında hesap istemek için arsa payına bakılmaksızın kat maliklerinin yarısı (m.39/2).

Karar defteri ve sonrası

Kararlar, sayfaları 1'den başlayarak numaralanmış ve her sayfası noterce tasdik edilmiş bir deftere yazılır ve toplantıdaki bütün maliklerce imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini yazarak imzalar (m.32/4). Bu kayıt, kararın iptalini isteyecek malik için de önemlidir: toplantıya katılıp aykırı oy veren malik iptal davasını karar tarihinden itibaren bir ay içinde açabilir (m.33/1).

Bir konuda daha önce alınmış bir karar varsa, aynı konudaki yeni anlaşmazlıklar kural olarak o karara göre çözülür (m.32/5). Bu yüzden karar metnini açık ve gündemle uyumlu yazın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.