Zorunlu Deprem Sigortası ve Site Yönetimi: Kim Yaptırır?

Bir depremden sonra en çok sorulan sorulardan biri, sitenin merdivenleri, çatısı ya da asansörü hasar görürse bunun kimin sigortasından karşılanacağıdır. Bazı maliklerin poliçesi olup bazılarının olmaması da yöneticinin önüne sık gelen bir durumdur.

Bu yazıda zorunlu deprem sigortasını (halk arasında DASK) 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları çerçevesinde; kapsamı, yükümlüsü, ortak alanlar ve yöneticinin rolüyle anlatıyoruz. Bu teminatı Kanuna göre Doğal Afet Sigortaları Kurumu verir; yazıda "Kurum" diye anılan odur (6305 sayılı Kanun m.3/1, m.7/1).

Hangi binalar zorunlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binalar, bu binalarda ticarethane veya büro gibi amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ve doğal afetler nedeniyle Devletin yaptırdığı ya da kredi verdiği meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir (6305 sayılı Kanun m.10/1).

Kamu konutları ve kamu hizmet binaları, köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanlarında yapılan binalar ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olsalar bile tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar zorunluluğun dışındadır (m.10/2). Genel Şartlar ayrıca projesi bulunmayan ve mühendislik hizmeti görmemiş binaları ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkilenecek şekilde tadil edildiği tespit edilen binaları kapsam dışında sayar (Genel Şartlar A.2).

Sigortayı kim yaptırır?

• Yükümlü: Sigortayı malik veya intifa hakkı sahibi yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir (m.10/3). Kanun bu yükümlülüğü kiracıya yüklemez.
• Süre: Sözleşme bir yıllıktır; poliçede yazan başlangıç ve bitiş günlerinde öğleyin saat 12.00'de başlar ve sona erer (Genel Şartlar A.7).
• Kontrol noktaları: Tapu müdürlükleri, bu sigortaya tabi bölümlerle ilgili tescil işlemlerini geçerli poliçe belgelenmedikçe yapamaz; su ve elektrik aboneliklerinde de poliçenin varlığı kontrol edilir (m.11/2, m.11/3).
• Satışta yeni kural: 5 Eylül 2026'da yürürlüğe giren değişiklikle, bağımsız bölüm satıldığında poliçe tapudaki tescil tarihinde sona erer; işlemeyen günlerin primi başvuru üzerine iade edilir ve tapuda yeni malike ait poliçe olup olmadığı kontrol edilir (Genel Şartlar C.4).

Ortak alanlar poliçenin içinde mi?

Genel Şartlara göre sigorta; depremin ve depremin yol açtığı yangın, infilak, dev dalga (tsunami) veya yer kaymasının sigortalı binada neden olduğu hasarları, temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, bahçe ve istinat duvarları, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar ve bacalardaki hasarlar da dâhil olmak üzere sigorta bedeline kadar karşılar (Genel Şartlar A.1).

Ortak yerler için ayrı bir zorunlu deprem sigortası poliçesi öngören bir hüküm Genel Şartlarda yer almaz; aynı bina ya da bağımsız bölüm için birden çok zorunlu deprem sigortası yaptırılamaz. Değeri sigorta bedelini aşan kısım için, zorunlu deprem sigortası yapılmış olması kaydıyla sigorta şirketlerinden ihtiyari deprem sigortası alınabilir (C.3).

Kat Mülkiyeti Kanunu ise ana gayrimenkulün kurulca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesine kat malikleri kurulunun karar verebileceğini söyler; bu durumda sigorta giderlerine arsa payı oranında katılınır (KMK m.21/1, m.21/2). Yönetim planında aksine hüküm yoksa ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır (m.35/c).

Neler karşılanmaz?

• Taşınır mallar ve eşya, enkaz kaldırma masrafları, kâr ve kira kaybı, alternatif konut ve işyeri giderleri gibi dolaylı zararlar ile bedeni zararlar ve manevi tazminat talepleri teminat dışındadır (Genel Şartlar A.3).
• Her hasarda sigorta bedelinin yüzde 2'si oranında muafiyet uygulanır; her 72 saatlik dönemde meydana gelen bütün hasarlar tek hasar sayılır (A.6).
• Hasarın projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen bir tadilattan kaynaklandığı tespit edilirse malik tazminat alma hakkını kaybeder (6305 m.12/2).
• Sigorta ettiren, sigorta süresi içinde sigortalı meskende mevzuata aykırı değişiklik yaparsa Kurum sözleşmeyi feshedebilir (Genel Şartlar C.2).

Örnek hesap

Sigorta bedeli 2.000.000 TL olan bir dairede depremden sonra 300.000 TL hasar tespit edildiğini varsayalım. Muafiyet 2.000.000 × %2 = 40.000 TL'dir; Kurum, muafiyeti aşan 260.000 TL'den sorumludur (A.6). Sigorta bedeli, tarifedeki metrekare bedeli ile brüt yüzölçümün çarpımıyla bulunur ve tarifede belirlenen azami teminat tutarını aşamaz (A.4). Tarife ve azami teminat tutarı her yıl belirlenip Resmî Gazete'de yayımlanır (6305 m.13/1).

Deprem sonrası: bildirim ve tazminat

• Sigorta ettiren ya da sigortalı, rizikonun gerçekleştiğini öğrendiği tarihten itibaren en geç on beş iş günü içinde Kuruma veya poliçeyi yapan sigorta şirketine bildirimde bulunmalıdır (Genel Şartlar B.1).
• Tazminat, gerekli bilgi ve belgeler ile hasar tespitinin tamamlanmasından sonra en geç otuz gün içinde ödenir (6305 m.13/2).
• Tazminat konusunda anlaşmazlık çıkarsa, Genel Şartlarda belirtilen koşullarla Sigorta Tahkim Komisyonuna başvurulabilir; mahkeme yolu da açıktır (Genel Şartlar C.6). Sigorta sözleşmesinden doğan bütün talepler, sözleşmenin sona ermesinden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar (C.7).
• Ana gayrimenkulün tümü ya da bir kısmı harap olursa yönetici durumu tapu idaresine ve bütün kat maliklerine derhal bildirir; bildirilmemesinden doğan zararın beşte birinden yönetici de müteselsilen sorumludur (KMK m.48/1).

Site yöneticisi ne yapabilir?

1. Hatırlatın: Poliçe yaptırmak malikin yükümlülüğüdür; yönetici yenileme dönemlerini duyurarak hatırlatma yapabilir. Kurum, sigortanın yapılması ve düzenli yenilenmesi için bina ve site yönetimleriyle kontrol uygulamaları geliştirebilir (6305 m.11/5).
2. Kişisel veriye dikkat edin: Maliklerden poliçe bilgisi toplayacaksanız kişisel verilerin korunması kurallarını gözetin; bkz. KVKK ve site yönetimi.
3. Tadilatı izleyin: Kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK m.19/2); malik de taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyecek tadilata karşı gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür (6305 m.12/1). Şüpheli bir tadilatı kurulun gündemine taşıyın.
4. Kurul gündemi: Ana gayrimenkulün ayrıca sigortalanması isteniyorsa konuyu kurulda karara bağlayın (KMK m.21/1).
5. Deprem sonrası: Harap olma durumunda KMK m.48'deki bildirimi yapın ve maliklere kendi poliçeleri için on beş iş günlük bildirim süresini hatırlatın (Genel Şartlar B.1). Ortak alanlardaki hasarı fotoğraf ve tutanakla belgeleyip maliklerle paylaşmak, her malikin kendi bildiriminde işine yarar.

Yöneticinin genel görevleri için yöneticinin sorumlulukları yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.