Yönetici Değişince Devir Teslim Nasıl Yapılır? Adım Adım Liste

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (KMK m.34). Başka biri seçildiğinde görev el değiştirir ve şu sorunlar yaşanabilir: karar defteri eski yöneticide kalır, banka hesabı onun adına açılmıştır, faturaların ve aidat kayıtlarının nerede olduğu belli değildir. Yeni yönetici de ilk aidat dönemini eksik bilgiyle yönetmek zorunda kalabilir.

Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine dayanarak devir teslimde nelere bakılacağını ve adım adım nasıl ilerleneceğini anlatıyoruz.

Kanun devir teslim için ne öngörüyor?

KMK, yönetici değişikliğinde "devir teslim" adıyla ayrı bir usul düzenlemez. Ancak yöneticiye yüklediği yükümlülükler, devrin neleri kapsaması gerektiğini gösterir:

• Yönetici; kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar, defteri ve gider belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (m.36/1).
• Topladığı paralar için muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek hesap açtırır (m.35/j).
• Kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir (m.39).
• Kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38). TBK'ya göre vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder (TBK m.508).

Yönetici yalnız yıllık toplantıda değişmez; kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41). Yönetici sulh mahkemesince atanmışsa, atanmasından altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa onu atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir (m.34).

Kısacası devir; defterin, belgelerin, paranın ve hesabın eksiksiz biçimde yeni yöneticiye geçmesidir.

Devirden önce: hesap verme ve denetim

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayında, o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını kurula verir; kat maliklerinin yarısı isterse hesap başka zamanlarda da istenebilir (m.39). Görev yıl ortasında el değiştiriyorsa devir tarihine kadarki hesabı yazılı olarak isteyin.

Kurul yöneticiyi sürekli denetler; yönetim planında başka bir zaman yazılmamışsa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Denetim bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verilebilir (m.41). Denetçiniz varsa devir hesabını onun da incelemesi işinizi kolaylaştırır; ayrıntı için denetçi yazımıza bakabilirsiniz.

Adım adım devir teslim listesi

1. Atamayı kayda geçirin. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34). Kararı karar defterine yazdırıp toplantıdakilere imzalatın (m.32). Toplantı düzeni için genel kurul yazımıza bakın.
2. Defter ve dosyayı teslim alın. Karar defterini, gider belgelerini, ihtar ve tebligat kayıtlarını, sözleşmeleri ve diğer belgeleri dosyasıyla birlikte alın (m.36/1). Defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılıp kapattırılmadığına bakın (m.36/2). Denetçinin defteri ayrı tutulur (m.41); denetçi de değişiyorsa onu da teslim alın. Ayrıntı için karar defteri yazımıza bakın.
3. Banka hesabını devralın. Hesap yöneticinin adına ama yönetici sıfatıyla açıldığı için (m.35/j) hesabın yeni yöneticiye geçirilmesi ya da yeni yönetici adına açılan hesaba aktarılması gerekir. Bankanızın hangi belgeleri istediğini önceden sorun; atama kararının yazılı olduğu karar defteri sayfasının bir örneğini hazır tutun. Devir günündeki hesap dökümünü dosyaya ekleyin.
4. Para ve alacak durumunu tespit edin. Kasada nakit varsa sayın; aidat borçlularının listesini, ödenmemiş faturaları, devam eden icra takiplerini ve davaları yazılı olarak alın. Yönetici, borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmakla ve bir sürenin geçmesine ya da hak kaybına yol açmayacak tedbirleri almakla görevlidir (m.35/g, i); itiraz ve dava sürelerini bu yüzden ilk gün öğrenin.
5. İşletme projesine bakın. 2026 değişikliğinden sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Mevcut proje varsa geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranını aşamaz (m.37). Ayrıntı için işletme projesi yazımıza bakın.
6. Sözleşmeleri ve süreli işleri listeleyin. Bina sigortası (m.35/c), asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolü (m.35/l), temizlik, güvenlik ve bahçe hizmet sözleşmeleri ile abonelikleri bitiş tarihleriyle birlikte bir tabloya geçirin.
7. Çalışanları unutmayın. Kapıcı veya başka personel varsa iş sözleşmelerini, sigorta ve iş sağlığı ve güvenliği kayıtlarını kimin yürüttüğünü öğrenin. Dışarıdan atanan bir yöneticiye görevi nedeniyle bir yer tahsis edilmişse, sözleşmesi sona eren yönetici bu yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır (KMK Ek m.2).
8. Duyuruyu asın. Yeni yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresi, bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34).
9. Tutanağı imzalayın. Teslim edilenleri ve eksikleri tek tek yazan bir tutanağı eski ve yeni yöneticiye, varsa denetçiye imzalatın. Kanun tutanak için bir biçim öngörmez; amaç, neyin teslim edildiğini sonradan tartışmaya yer bırakmayacak şekilde belgelemektir.

Eski yönetici teslim etmezse ne yapılır?

Önce yazılı olarak isteyin ve makul bir süre verin. Yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan (m.38), hesap vermek ve vekâletle ilgili olarak aldıklarını teslim etmek onun borcudur (TBK m.508). Uzlaşma sağlanamazsa kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); arabuluculukta anlaşılamazsa KMK'nin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklara sulh mahkemesi bakar (KMK Ek m.1).

Atamada sözleşmeyle teminat şart koşulabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34). Dışarıdan profesyonel bir yönetici seçiyorsanız bu imkânı sözleşmede değerlendirin. Usulsüzlük şüphesi varsa vakit kaybetmeden bir hukukçuya danışın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.