Kat Mülkiyetinde Zorunlu Arabuluculuk: Kapsam, Süreç, Süreler

Ödenmeyen aidat için açılacak bir alacak davası, kat malikleri kurulu kararının iptali ya da ortak bahçenin kullanımı yüzünden çıkan bir anlaşmazlık... Bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan mahkemeye gidemezsiniz. 1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır.

Bu yazıda kuralın dayanağını, hangi uyuşmazlıkları kapsadığını, sürecin adımlarını, süreleri ve ücreti 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun güncel metnine göre anlatıyoruz.

Kural nedir, hangi uyuşmazlıkları kapsar?

6325 sayılı Kanun'a 2023'te eklenen 18/B maddesine göre şu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (m.18/B-1):

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

Bu hükümler 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girdi ve o tarihte ilk derece mahkemelerinde, bölge adliye mahkemelerinde ya da Yargıtay'da görülmekte olan davalara uygulanmaz (geçici m.3).

Kapsamın sınırları

• Arabuluculuğa elverişlilik: Kanun, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanır; aile içi şiddet iddiası içeren uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli değildir (m.1/2). Uyuşmazlığın elverişli olmadığı anlaşılırsa arabuluculuk sona erer (m.17/1-d).
• Özel yollar: Özel kanunlarda tahkim ya da başka bir alternatif çözüm yoluna başvurma zorunluluğu varsa veya tahkim sözleşmesi bulunuyorsa dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz (m.18/A-18).
• İcra takibi: Madde, başvuruyu "dava açılmadan önce" arar (m.18/B-1); aidat alacağı için icra takibi başlatmayı arabuluculuğa bağlayan bir ifade içermez. Takibe itiraz edilir ve dava yoluna gidilecekse arabuluculuk şartını ayrıca değerlendirin; bkz. aidat borcu icra takibi.

Süreç adım adım

1. Başvuru: Uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro kurulmamışsa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurun (m.18/A-4).
2. İletişim bilgileri: Kendinize ve elinizde varsa karşı tarafa ait iletişim bilgilerini büroya verin (m.18/A-6).
3. Arabulucu: Arabulucuyu büro listeden belirler; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir (m.18/A-5).
4. Davet: Arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder; avukatı olsa bile asıl tarafı da bilgilendirir (m.18/A-7). Taraflar toplantılara bizzat, kanuni temsilcileri ya da avukatları aracılığıyla katılabilir (m.15/6).
5. Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9).
6. Son tutanak: Taraflara ulaşılamaması, görüşme yapılamaması, anlaşma ya da anlaşamama hâllerinde arabulucu faaliyeti sona erdirir ve son tutanağı düzenler (m.18/A-10).

Görüşmelerde ileri sürülen teklifler ve bir vakıanın kabulü gibi beyanlar, sonradan açılan davada delil olarak ileri sürülemez (m.5/1). Bu kural, tarafların çözüm ararken rahat konuşabilmesi içindir.

İlk toplantıya gitmemenin sonucu

Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. İki taraf da ilk toplantıya katılmazsa açılacak davada yargılama giderleri tarafların kendi üzerinde kalır (m.18/A-11).

Süreler durur: iptal davası örneği

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir kararı alınmışsa, tedbir için öngörülen dava açma süresi de bu sürede işlemez (m.18/A-16).

Örneğin kurul toplantısında karara aykırı oy veren malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu malik karar tarihinden 20 gün sonra büroya başvurur ve son tutanak başvurudan 25 gün sonra düzenlenirse, bu 25 günlük süre bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmaz; kalan yaklaşık on gün son tutanaktan sonra işlemeye devam eder. Süre hesabını mutlaka bir hukukçuyla kontrol edin; ayrıntılar için kurul kararının iptali yazımıza bakın.

Anlaşma olursa, olmazsa

• Anlaşma olursa: Anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ve usuller gözetilerek düzenlenir (m.18/B-2). Bu madde kapsamındaki anlaşma belgelerine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yerin, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yerin sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B-3). Üzerinde anlaşılan konularda taraflar dava açamaz (m.18/5).
• Anlaşma olmazsa: Dava açarken son tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı bir örneğini dava dilekçesine eklemelisiniz; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, süresinde sunulmazsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2).

Ücreti kim öder?

Anlaşma sağlanırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve tarifedeki iki saatlik ücretten az olamaz (m.18/A-12). Taraflara ulaşılamaz, taraflar katılmaz ya da iki saatten kısa süren görüşmeler sonunda anlaşma olmazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; iki saati aşan kısım aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bu ücretler yargılama giderlerinden sayılır (m.18/A-13).

Tutarlar her yıl yayımlanan tarifeyle belirlenir. 2026 tarifesine göre dava şartı arabuluculukta arabulucu taraflardan masraf isteyemez (Tarife m.2/4); anlaşma hâlinde ücret, anlaşma bedeline bakılmaksızın 9.000 TL'den az olamaz (Tarife m.7/7).

Site yönetimi için notlar

• Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kat mülkiyetinden doğan borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar (KMK m.35/i). Kurul kararlarının iptali davaları da kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir (m.38/2).
• Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve kural olarak vekilin haklarına sahiptir (m.38/1, m.40/1). Türk Borçlar Kanunu'na göre vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça sulh olamaz (TBK m.504/3). Bu yüzden borcun bir kısmından ya da gecikme tazminatından vazgeçmek gibi sonuç doğuracak bir anlaşmadan önce kat malikleri kurulundan yetki almak güvenli yoldur.
• Görüşmeye karar defteri, işletme projesi ve borç dökümü gibi belgeleri hazırlayarak gidin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.