Riskli Yapı Kararından Sonra Kat Malikleri Nasıl Karar Verir?

Binanız için riskli yapı raporu çıktıysa, kat malikleri olarak alacağınız kararlar artık yalnız Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre değil, 6306 sayılı Kanun'a ve onun uygulama yönetmeliğine göre verilir. En önemli fark, yeniden yapım gibi kararların herkesin onayıyla değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilmesidir.

Bu yazıda tespitten itiraza, yıktırma süresinden toplantıya ve karara katılmayan malikin payının ne olacağına kadar süreci mevzuat.gov.tr'deki güncel metinlere göre adım adım anlatıyoruz.

Riskli yapı nedir, tespiti kim yaptırır?

Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m.2/1-d).

Tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır; idare tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir (m.3/1). Talep elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve kural olarak her yapı için tek bir tespit raporu düzenlenebilir (Uygulama Yönetmeliği m.7/2-a, m.7/3).

İnceleme için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ve orada oturanlar yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemelere giriş izni vermek ve katlanmakla yükümlüdür (KMK m.23/1). Tespitin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteği alınabilir (6306 m.3/1).

Tespitten sonra: tapu, bildirim ve itiraz

• Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir (m.3/2).
• Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.3/2).
• Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde dilekçeyle itiraz edebilir; dilekçe, yapının bulunduğu yerdeki ilgili müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa idareye verilir (m.3/1; Uygulama Yönetmeliği m.7/5). İtirazı, üniversitelerden dört ve Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceler (m.3/1).
• Teknik heyetin karara bağladığı rapora başka bir malikin yaptığı itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz (Uygulama Yönetmeliği m.9/7). İtiraz edecekseniz süreyi kaçırmayın ve diğer maliklerle haberleşin.

Yıktırma süresi ve güçlendirme seçeneği

Tespit kesinleşince maliklere, yapıyı yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu sürede yıktırılmazsa yapının idarece tahliye edilip yıktırılacağı bildirilir (m.5/3; Uygulama Yönetmeliği m.8/3-a). İdarenin yaptığı ya da yaptırdığı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir (m.5/4).

Yıktırma yerine güçlendirme isteniyorsa, verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, KMK m.19/2'de belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, projenin hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m.8/7). KMK m.19/2 ortak yerlerdeki inşaat ve onarım için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Kanun "yapılabilir" dediği için koşulları ilgili idareden öğrenin. Yönetmelikte süresinde yıktırılmayan yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesine ilişkin bent hakkında ise Danıştay Dördüncü Dairesi 12 Şubat 2026 tarihli ve E.2025/5279 sayılı kararla yürütmeyi durdurmuştur (Uygulama Yönetmeliği m.8/3-c'deki not).

Karar yeter sayısı: kişi sayısı değil, hisse

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirmeye ve parsellerin birleştirilmesi (tevhit) gibi işlemlere, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (m.6/1). Yönetmeliğe göre bu karar için yapının yıktırılmış olması şartı aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Bir parselde birden fazla yapı varsa ve hepsi riskli ise bütün paydaşların, yalnız bazıları riskli ise yalnız riskli yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır (Uygulama Yönetmeliği m.15/6, m.15/7-b).

Örnek hesap

Sekiz daireli bir binada 1–4 numaralı dairelerin her birinin hissesi yüzde 10, 5–8 numaralı dairelerin her birinin yüzde 15 olsun.

Salt çoğunluk, hisselerin yarısından fazlasıdır. Görüldüğü gibi belirleyici olan kişi sayısı değil, tapudaki hisselerdir; kendi hissenizi tapu kaydınızdan kontrol edin.

Toplantı adım adım

1. Çağrı: Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
2. Duyuru: Toplantının yeri ve zamanı, yönetmelik ekindeki formla muhtarlıkta ya da yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla bildirilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.15/2).
3. Yeter sayı: Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar da en az salt çoğunlukla alınır ve taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (m.15/2).
4. Katılmayanlara bildirim: Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir (Kanun m.6/1); tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden gönderilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder ve bir sürenin geçmesine ya da hak kaybına yol açmayacak tedbirleri alır (KMK m.35/f, m.35/g). Bu yüzden süreçle ilgili tebligat ve ilanları maliklere hızla duyurmak önemlidir. Toplantı düzeni için genel kurul ve tutanak yazımıza da bakabilirsiniz.

Karara katılmayan malikin payı ve dava yolları

Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse, karara katılmayan malikin arsa payı Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış, anlaşan paydaşlara ya da anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır (m.6/1).

Rayiç değeri, malikler tarafından Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri de gözeterek bir komisyon belirler; ilk satışa yalnız anlaşan paydaşlar katılabilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-3, m.15/A-6). Payın üzerindeki ipotek, haciz ya da intifa hakkı gibi haklar satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-5).

Dava yolları

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (m.6/9). Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (m.6/16).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuatın güncel hâlini ve somut durumunuzu bir hukukçuyla teyit edin.