Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Her sitede birkaç daire aidatını düzenli ödemez. Bir süre sonra yönetici ikilemde kalır: takibe geçse komşuluk bozulacak, geçmese diğer maliklerin parası eriyecek. Oysa ortak gider borcu, yöneticinin takdirine bırakılmış bir alacak değildir; kanun yöneticiye bu borcu tahsil etme görevi yükler.

Bu yazıda aidat borcunun icra yoluyla nasıl takip edileceğini, hangi belgenin işi kolaylaştırdığını ve süreçte nerede hata yapıldığını anlatıyoruz.

Takipten önce: elinizde hangi belge var?

Aidat takibinde başarıyı belirleyen tek şey, elinizdeki belgedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi şunu söyler: kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılır.

Yani takibe hazırlık aslında takipten çok önce başlar: işletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmiş olması, kurul kararlarının noter onaylı karar defterine düzgün yazılmış olması gerekir. Bu iki belge yoksa alacağınız hukuken zayıftır.

İhtarname zorunlu mu?

İcra takibi başlatmak için ihtarname çekmek yasal bir zorunluluk değildir. Ancak iki pratik nedenle önerilir:

• Tahsilatın çoğu ihtar aşamasında gerçekleşir. Resmî bir yazı, çoğu borçluyu icra masrafına girmeden ödemeye yöneltir.
• İyi niyetinizi belgeler. Uyuşmazlık büyürse, yönetimin borçluya önceden başvurduğunu göstermek işinize yarar.

İhtarda borcun dönemi, dayanağı (işletme projesi ya da kurul kararı), tutarı ve ödeme süresi açıkça yazılmalıdır. "Aidat borcunuz vardır" gibi belirsiz bir yazı işe yaramaz.

Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş

Kanunun 20. maddesi, ortak gider payını zamanında ödemeyen kat malikinin aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödeyeceğini düzenler. Bu oran kanunla belirlenmiştir; yönetim planıyla artırılamaz.

Tazminatı vade tarihinden başlatın; tahakkuk tarihinden değil. Vade, işletme projesinde ya da kurul kararında yazan tarihtir.

İcra takibi adım adım

1. Borcu dönemlere ayırarak dökün. Hangi ay, ne kadar, hangi vadede. Toplu tek rakam yazmak itiraz hâlinde işinizi zorlaştırır.
2. İcra dairesine takip talebi verin. Aidat alacağı için genel haciz yoluyla ilamsız takip yapılır.
3. Ödeme emri tebliğ edilir. Borçlunun itiraz süresi tebliğden itibaren yedi gündür.
4. İtiraz gelmezse takip kesinleşir. Haciz aşamasına geçilebilir.
5. Tahsilatı kayda geçirin. Gelen para anapara, tazminat ve masraf olarak ayrıştırılmalıdır.

Borçlu itiraz ederse ne olur?

İtiraz takibi durdurur. Bundan sonrası elinizdeki belgeye bağlıdır:

• Kesinleşmiş işletme projesi ya da kurul kararı varsa: icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istersiniz. Kısa ve nispeten ucuz bir yoldur.
• Böyle bir belge yoksa: genel mahkemede itirazın iptali davası açmanız gerekir. Uzun sürer.

Bu fark, yazının başındaki cümleyi haklı çıkarır: takipteki başarı, takipten aylar önce hazırlanan belgede saklıdır.

Takibi kim başlatır? Yetki meselesi

Ortak gider alacağı için yönetici takip başlatabilir; kat maliklerinden her biri de kendi adına bu yola başvurabilir. Uygulamada tartışma çıkmaması için yöneticinin, kurul kararına dayanarak hareket etmesi en sağlam yoldur. Karar defterinde "borçlu daireler hakkında yasal takip başlatılmasına" şeklinde bir karar bulunması, sonradan doğacak itirazları büyük ölçüde keser.

Borçlu kiracıysa

Kat maliki ortak giderden asıl sorumludur. Kiracı, sözleşmeyle ödemeyi üstlenmiş olsa bile ödemezse yönetim malike başvurabilir; kanun malik ile kiracıyı ortak gider borcundan birlikte sorumlu tutar. Kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Pratik sonuç: kiracının borcunu takip ederken malikin sorumluluğunu gözden kaçırmayın. Kiracı taşındığında bakiye devri düzgün yapılmamışsa alacak havada kalır.

En sık yapılan beş hata

1. Tahakkuku kayda geçirmemek. "Herkes ne ödeyeceğini biliyor" diyerek tahakkuk oluşturmamak, borcu ispatlanamaz hâle getirir.
2. İşletme projesini tebliğ etmemek. Tebliğ edilmemiş proje kesinleşmez; kesinleşmeyen proje İİK 68 belgesi sayılmaz.
3. Gecikme tazminatını aidat geliriyle karıştırmak. Ayrı bir gelir hesabında izlenmelidir; aksi hâlde denetimde açıklanamaz.
4. Yalnız bir daireyi takibe almak. Aynı durumdaki dairelerden birini takip edip diğerini etmemek, eşit işlem beklentisini zedeler ve kurulda tartışma yaratır.
5. Takip sonrası ödemeleri dosyayla eşleştirmemek. Tahsil edilen tutar hangi döneme mahsup edildi, kayıtta görünmüyorsa borç yeniden tartışılır.

Özet

Aidat borcunun takibi hukuki bir işlem gibi görünse de, sonucu belirleyen şey muhasebe düzenidir. Kesinleşmiş bir işletme projesi, noter onaylı karar defteri ve dönem dönem işlenmiş tahakkuk kayıtları varsa takip hızlı ilerler. Bunlar eksikse en haklı alacak bile aylarca sürüncemede kalır.