Aidatı Kiracı mı Malik mi Öder? Boş Daire Öder mi?

Site yönetimlerinde en çok tartışılan konu aidatın miktarı değil, kimin ödeyeceğidir. Malik "kiracım oturuyor, o ödesin" der; kiracı "ben kiracıyım, demirbaş masrafı bana düşmez" der. Borç ödenmeden aylar geçer.

Oysa kanun bu sorunun cevabını nettir biçimde verir. Bu yazıda malik ile kiracının sorumluluğunu, boş dairenin durumunu ve yönetimin tahakkuku kime yazması gerektiğini anlatıyoruz.

Kanunun kuralı: asıl sorumlu maliktir

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderlere katılma yükümlülüğü mülkiyete bağlıdır. Yani asıl borçlu kat malikidir. Dairede kimin oturduğu, dairenin kullanılıp kullanılmadığı bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Kanun ayrıca kat maliki ile onun bağımsız bölümünden sürekli yararlanan kişiyi ortak gider borcundan birlikte sorumlu tutar. Yani yönetim, alacağını malikten de kiracıdan da isteyebilir.

Kiracının sorumluluğu nereye kadar?

Kiracının sorumluluğu sınırsız değildir: ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracı, ödediği aidatı kira borcundan düşer.

Bu sınır özellikle büyük harcamalarda önem kazanır. Örneğin asansör yenilemesi için daire başına yüksek bir pay çıkarıldığında, bu tutar kiracının kira borcunu aşıyorsa kalan kısım malikten istenir.

Kira sözleşmesi ne değiştirir, ne değiştirmez?

Kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" yazması malik ile kiracı arasında geçerlidir. Yönetimi bağlamaz.

Bunun anlamı şudur: sözleşme kiracıyı ödemeye yöneltir, ama kiracı ödemediğinde yönetim yine de malike gidebilir. Yönetimin sözleşmeye bakma yükümlülüğü yoktur; kanun kime sorumluluk yüklüyorsa ona başvurur.

Boş daire aidat öder mi?

Öder. Bu konu her genel kurulda tartışılır ama kanunda tereddüt yoktur: kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa bile ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz.

Sebebi mantıklıdır. Kapıcı maaşı, asansör bakımı, güvenlik, bahçe sulaması gibi giderler daire boş diye azalmaz. Boş daireyi muaf tutmak, o payı diğer maliklerin sırtına yüklemek anlamına gelir.

Kiracı taşındığında bakiye ne olur?

Kiracı çıkarken ödenmemiş aidat bırakmışsa, bu borç kaybolmaz. Yönetim açısından iki yol vardır:

• Borcu kiracının hesabında bırakmak. Adresi bilinmiyorsa tahsili güçtür.
• Bakiyeyi malike devretmek. Kanun malikin sorumluluğunu zaten öngördüğü için uygulamada yaygın ve pratik olan yol budur.

Hangi yolu seçerseniz seçin, devir işlemi kayda geçmelidir. Kiracının hesabı kapatılıp bakiye malikin hesabına aktarılmalı, bu aktarım muhasebede iz bırakmalıdır. Aksi hâlde borç iki kişinin arasında kaybolur ve sonradan kimden isteneceği tartışılır.

Yönetim kime tahakkuk etmeli?

Kayıt düzeni açısından en sağlam yöntem, daireye bir muhatap tanımlamaktır: aidat kime tahakkuk edecek, ekstre kime gidecek, borç kimin hesabında görünecek. Kiracılı dairede muhatap kiracı olabilir, ama malikin sorumluluğu kayıtta görünmeye devam etmelidir.

Bu ayrım yapılmadığında iki tipik sorun çıkar: borç kimin olduğu belirsizleşir, kiracı çıkışında bakiye havada kalır.

En sık yapılan dört hata

1. Kira sözleşmesine göre hareket etmek. Sözleşme yönetimi bağlamaz; kanun bağlar.
2. Boş daireyi tahakkuktan düşmek. Toplam gider değişmediği için bu, diğer maliklerin payını haksız yere artırır.
3. Kiracı çıkışında bakiyeyi devretmemek. En sık alacak kaybı buradan doğar.
4. Malike hiç bildirim yapmamak. Kiracı ödemiyorsa malik durumdan haberdar edilmelidir; sonradan "bana bildirilmedi" itirazı gelir.

Özet

Kısa cevap: asıl sorumlu maliktir, kiracı kira miktarıyla sınırlı olarak birlikte sorumludur, boş daire de öder. Kira sözleşmesi bu tabloyu değiştirmez.

Yönetim açısından asıl mesele hukuki değil, kayıtsaldır: her dairede borcun kime yazıldığı ve kiracı değiştiğinde bakiyenin nereye gittiği net olmalıdır. Bu netlik yoksa en açık kural bile uygulanamaz hâle gelir.