Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? (Örnekli)
Aidat eşit mi, arsa payına göre mi, metrekareye göre mi paylaştırılır? Kanunun ne dediği, hangi giderin nasıl bölüneceği ve örnek hesap.
Aidat hesabı, site yönetimlerinde en çok tartışma çıkaran konudur. "Ben tek başıma oturuyorum, neden dört kişilik aileyle aynı ödüyorum?" veya "Dairem küçük, neden eşit ödüyorum?" soruları her genel kurulda gündeme gelir.
Cevap yönetim planınızda ve kanunda yazılıdır. Bu yazıda hesabın nasıl yapılacağını örnekle göstereceğiz.
Kanunun koyduğu temel kural
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılımı ikiye ayırır:
- Bazı giderlere eşit katılım: kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci giderleri gibi
- Diğer giderlere arsa payı oranında katılım: bakım, onarım, sigorta, ortak tesisat gibi
Bu yüzden "aidat eşit mi ödenir arsa payına göre mi" sorusunun tek bir doğru cevabı yoktur. Doğru cevap: yönetim planınıza bakın.
Üç paylaştırma yöntemi
| Yöntem | Nasıl işler | Ne zaman uygun |
|---|---|---|
| Eşit | Toplam gider ÷ bağımsız bölüm sayısı | Daireler birbirine yakın büyüklükteyse; hizmetten herkes eşit yararlanıyorsa |
| Arsa payına göre | Toplam gider × (dairenin arsa payı ÷ toplam arsa payı) | Daire büyüklükleri farklıysa; kanunun genel kuralı budur |
| Metrekareye göre | Toplam gider × (dairenin m² ÷ toplam m²) | Yönetim planı öngörmüşse; arsa payı gerçeği yansıtmıyorsa |
Uygulamada çoğu site karma yöntem kullanır: personel giderleri eşit, kalanlar arsa payına göre. Bu, kanunun ayrımını doğrudan yansıtır.
Hangi gider nasıl bölünür?
| Gider kalemi | Genellikle | Not |
|---|---|---|
| Kapıcı / güvenlik / temizlik maaşı | Eşit | Kanun bu kalemleri açıkça sayar |
| Asansör bakımı | Arsa payı | Zemin kat da öder; ortak tesistir |
| Çatı ve dış cephe onarımı | Arsa payı | En üst kat değil, tüm malikler |
| Ortak alan elektriği | Arsa payı | Merdiven, bahçe, otopark aydınlatması |
| Isıtma (merkezi sistem) | Tüketim + sabit pay | Ayrı mevzuata tabi, aşağıda |
| Su (sayaçsız) | Eşit veya kişi sayısı | Yönetim planına göre |
| Sigorta primi | Arsa payı | - |
| Havuz, spor salonu bakımı | Arsa payı | Kullanmayan da öder; ortak tesistir |
Örnek hesap: 40 daireli site
Varsayalım ki sitenizde 40 bağımsız bölüm var ve aylık giderler şöyle:
| Gider | Aylık tutar | Paylaştırma |
|---|---|---|
| Güvenlik personeli (2 kişi) | 96.000 ₺ | Eşit |
| Temizlik personeli | 38.000 ₺ | Eşit |
| Asansör bakım sözleşmesi | 9.000 ₺ | Arsa payı |
| Ortak alan elektriği | 18.000 ₺ | Arsa payı |
| Bahçe bakımı | 12.000 ₺ | Arsa payı |
| Sigorta (aylık karşılık) | 5.000 ₺ | Arsa payı |
| Beklenmedik giderler karşılığı | 10.000 ₺ | Arsa payı |
| Toplam | 188.000 ₺ | - |
Adım 1: Eşit bölünecek kısım
Personel giderleri: 96.000 + 38.000 = 134.000 ₺
Daire başına: 134.000 ÷ 40 = 3.350 ₺
Adım 2: Arsa payına göre bölünecek kısım
Kalan giderler: 9.000 + 18.000 + 12.000 + 5.000 + 10.000 = 54.000 ₺
Sitede iki daire tipi olduğunu varsayalım:
| Tip | Adet | Arsa payı (her biri) | Toplam pay |
|---|---|---|---|
| 2+1 | 24 | 20 | 480 |
| 3+1 | 16 | 32,5 | 520 |
| Toplam | 40 | - | 1.000 |
Birim pay bedeli: 54.000 ÷ 1.000 = 54 ₺
- 2+1 daire: 20 × 54 = 1.080 ₺
- 3+1 daire: 32,5 × 54 = 1.755 ₺
Adım 3: Toplam aidat
| Daire tipi | Eşit kısım | Arsa payı kısmı | Aylık aidat |
|---|---|---|---|
| 2+1 | 3.350 ₺ | 1.080 ₺ | 4.430 ₺ |
| 3+1 | 3.350 ₺ | 1.755 ₺ | 5.105 ₺ |
Kontrol
(24 × 4.430) + (16 × 5.105) = 106.320 + 81.680 = 188.000 ₺ ✓
Isıtma giderinde özel durum
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda ısıtma gideri, diğer kalemlerden farklı bir mevzuata tabidir. Genel çerçeve şudur:
- Gider, tüketime dayalı kısım ve sabit kısım olarak ikiye ayrılır
- Sabit kısım, bağımsız bölümlerin kullanım alanına göre paylaştırılır
- Tüketim kısmı, pay ölçer veya kalorimetre okumalarına göre dağıtılır
- Isı ölçüm cihazlarının periyodik muayenesi zorunludur
Oranlar ve uygulama esasları için yürürlükteki yönetmeliğe bakın; bu alan zaman içinde güncellenmektedir.
Gecikme tazminatı nasıl işler?
Ortak gider borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, kanunun öngördüğü oranda gecikme tazminatı öder. Uygulamada dikkat edilecek noktalar:
- Tazminat, ödenmeyen tutar üzerinden ve geciken süre için hesaplanır
- Hesaplama başlangıcı, işletme projesinde belirtilen vade tarihidir
- Tazminat sitenin geliridir; ayrı bir gelir hesabına kaydedilmelidir
- Kısmi ödeme yapıldığında önce hangi borcun kapatılacağı yönetim planına göre belirlenir
En sık yapılan beş hata
- Yönetim planına bakmadan yöntem seçmek. Kurul "eşit olsun" dese bile, yönetim planı arsa payı diyorsa plan değiştirilmeden eşit uygulanamaz.
- Boş daireyi hesaba katmamak. Boş daire de öder; katmadığınızda toplam tutmaz ve diğer maliklerin payı haksız yere artar.
- Yuvarlama farkını yok saymak. Her daireyi ayrı ayrı yuvarlarsanız toplam sapar. Yuvarlamayı en sona bırakın veya farkı bir kaleme yazın.
- Beklenmedik gider karşılığı ayırmamak. Asansör arızası veya su basması olduğunda kasa boşsa, dönem ortasında ek aidat toplamak zorunda kalırsınız; bu da tartışma yaratır.
- Tahakkuku kayda geçirmemek. "Zaten herkes ne ödeyeceğini biliyor" diyerek tahakkuk kaydı oluşturmamak, borçlu takibini ve icra sürecini imkânsız hâle getirir.
Özet
Aidat hesabında sıra şudur: önce yönetim planı, sonra kanun. Personel giderleri genellikle eşit, kalanlar arsa payına göre bölünür. Her dönem, daire başına tutarların toplamının gider toplamına eşit olduğunu kontrol edin.
En önemlisi: hesabı yaptıktan sonra kayda geçirin. Tahakkuk kaydı olmayan bir borç, hukuken takip edilmesi güç bir borçtur.
Sık sorulanlar
Aidat eşit mi ödenir, arsa payına göre mi? +
Kanun ikisini ayırır. Ortak giderlere katılma kural olarak arsa payı oranındadır; ancak yönetim planında farklı bir esas belirlenmişse o uygulanır. Isıtma gibi bazı giderler için ayrı mevzuat ölçüt getirir.
Boş daire aidat öder mi? +
Öder. Ortak gider yükümlülüğü kullanıma değil mülkiyete bağlıdır. Kapıcı, asansör, güvenlik gibi giderlerden boş daire de payına düşeni öder.
Kiracı mı ödeyecek, malik mi? +
Kat maliki asıl sorumludur. Kiracı, kira sözleşmesi gereği ödemeyi üstlenmiş olsa dahi ödemezse yönetim malike başvurabilir. Malik ve kiracı ortak gider borcundan müteselsilen sorumludur.
Yapıyon ile
Bu süreçlerin hepsi sistemde hazır.
Aidat tahakkuku otomatik işler, muhasebe fişi kendiliğinden oluşur, karar defteri ve genel kurul tutanağı tek tıkla üretilir.