Aidat Artışı Nasıl Belirlenir? İşletme Projesinden Aidata

Yıl sonu geldiğinde her yönetimin önüne aynı soru gelir: aidatı ne kadar artıralım? Çoğu sitede cevap kestirmeden verilir: geçen yılın rakamına bir oran eklenir. Oysa doğru yöntem terstir: önce gideri hesaplarsınız, aidat kendiliğinden çıkar.

Bu yazıda artışın kim tarafından, hangi dayanakla ve nasıl belirleneceğini anlatıyoruz.

Artışa kim karar verir?

Aidat miktarını belirleme yetkisi kat malikleri kurulundadır. Yönetici tek başına aidat artıramaz; yaptığı şey kurula bir teklif sunmaktır.

Kurul kararı olmadan uygulanan artış, ödemeyen malik itiraz ettiğinde dayanaksız kalır. Bu yüzden artış her yıl olağan toplantının gündemine açıkça yazılmalı ve karar defterine geçirilmelidir.

İşletme projesi: artışın asıl dayanağı

Aidat, işletme projesinin sonucudur. Proje; yıllık tahmini giderleri, beklenen gelirleri ve dairelere düşen payları gösteren belgedir. Kanun bu projenin hazırlanmasını ve maliklere bildirilmesini öngörür.

Projeye dayanmayan artışın iki zayıflığı vardır: maliklere neyin karşılığında zam yapıldığı anlatılamaz, ve borç takibinde elinizde İİK anlamında güçlü bir belge olmaz. Kesinleşmiş işletme projesi, icra aşamasında sürecin hızını doğrudan etkiler.

Yeni aidat nasıl hesaplanır?

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini çıkarın. Bütçe değil, fiilen harcanan.
2. Sabit ve değişken giderleri ayırın. Personel, sigorta, bakım sözleşmeleri sabittir; elektrik, su, tamir değişkendir.
3. Bilinen artışları ekleyin. Asgari ücret, bakım sözleşmesi yenilemesi, sigorta primi.
4. Beklenmedik gider karşılığı ayırın. Yıllık giderin bir bölümü kadar bir yastık, olağanüstü toplantı ihtiyacını azaltır.
5. Tahsilat kaybını hesaba katın. Tahsilat oranınız yüzde doksansa, bütçeyi yüzde yüz tahsilat varsayımıyla kurmak açık yaratır.
6. Toplamı paylaştırın. Yönetim planınızdaki esasa göre: eşit, arsa payı veya karma.

Örnek: bütçeden aidata

40 daireli bir sitede yıllık gider tahmini:

Eşit paylaştırma varsayımıyla daire başına yıllık 28.500 TL, aylık 2.375 TL çıkar. Tahsilat oranı yüzde doksan beklenen bir sitede bütçeyi denk tutmak için ya aidatın bir miktar yüksek belirlenmesi ya da tahsilatın iyileştirilmesi gerekir.

Enflasyon oranı kadar zam doğru mu?

Yaygın ama eksik bir yöntemdir. Sitenin gider yapısı enflasyon sepetiyle aynı değildir. Bir sitede giderin büyük kısmı personelse, belirleyici olan asgari ücret artışıdır. Isıtması merkezî bir sitede doğal gaz fiyatı baskındır.

Doğru yaklaşım, kalem kalem bakmaktır: hangi giderin ne kadar artacağı ayrı ayrı tahmin edilir, toplam bulunur. Sonuç bazen genel enflasyonun altında, bazen üstünde çıkar.

Malikler itiraz ederse

Kurul kararına karşı kat malikleri kanunda öngörülen süre ve usulle mahkemeye başvurabilir. Bu ihtimali azaltmanın en etkili yolu şeffaflıktır: artışın gerekçesi kalem kalem gösterildiğinde itiraz oranı belirgin biçimde düşer.

Toplantıya giderken yanınızda üç belge olsun: geçen yılın gerçekleşen gider tablosu, yeni yılın işletme projesi ve ikisinin karşılaştırması. "Neden zam yapıyoruz" sorusunun cevabı bu üç belgede görünür olmalıdır.

En sık yapılan beş hata

1. Gidere bakmadan oran belirlemek. Aidat gerekçesiz kalır, itiraza açık olur.
2. İşletme projesi hazırlamamak. Hem kanuni yükümlülük atlanır hem takipte belgesiz kalırsınız.
3. Projeyi maliklere bildirmemek. Bildirilmeyen proje kesinleşmez.
4. Tahsilat kaybını yok saymak. Yüzde yüz tahsilat varsayımı yıl ortasında açık verdirir.
5. Karşılık ayırmamak. Kasa boşken çıkan asansör arızası, olağanüstü toplantı ve ek aidat demektir.

Özet

Aidat artışı bir oran tartışması değil, bir bütçe çalışmasıdır. Sıra şudur: gerçekleşen giderler → yeni yıl tahmini → karşılık → paylaştırma → kurul kararı → maliklere bildirim.

Bu sırayı izleyen yönetimlerde artış tartışması kısa sürer, çünkü rakamın nereden geldiği görünür durumdadır. Sırayı atlayanlarda ise her genel kurul aynı tartışmayla geçer.